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又现“企业亏损，卖房回血”！足见房子才是最硬核的资产，可以穿越牛熊周期，抵抗风云变幻，是翻盘的重要支柱。但是房子要会买，而且还要会卖，否则得不偿失！下面这个案例对房产投资者来说，是一次惨痛的投资教训。
经济不景气，企业难做，大企业更难！能在A股上市的公司，基本上都是各个行业的头部大公司。目前A股上市公司有4000多家，根据已经发布2021年业绩的统计，有约三分之一的企业亏损。
2021年A股上市公司亏损TOP10
上市企业亏损，又现卖房潮。广聚能源，拟出售深圳前海东岸22套房产；ST联建，拟出售深圳湾科技生态园36套自有办公楼；高鸿股份，拟出售在北京市拥有的房产；赛升药业，拟出售北京房产......危机时刻，房产成为企业“续命支柱”。
重点来看下广汇能源及其出售房产情况。
广聚能源，主业是“卖油”，从事石油批发及零售。公司源于1989年1月创立的蛇口石油化工公司,2000年7月在深圳证券交易所发行A股挂牌上市,股票简称“广聚能源”,股票代码000096。广聚能源曾是深圳市和珠江三角洲地区成油品主要经销者之一,同时也是深圳市唯一的大型液体化工品仓储企业。广汇能源的控股股东为深圳市深南石油(集团)有限公司，为南山区国有企业。深南石油直接间接合计持有广汇能源公司3.41亿股股份，约占总股本的64.67%。
近年来，伴随着主业盈利能力的下滑，广聚能源及其子公司试图通过对外投资、转型仓储租赁业务、卖楼等方式弥补业务颓势。据悉，公司位于前海妈湾库区的液体化工仓储业务已完成转型，库区经营转型调整为办公楼及土地租赁。同时，其全资子公司广聚亿升也在2020年全面停止液体化工仓储业务，库区转而变成部分土地及办公楼租赁。
2021年是周期性行业的大年，石油、煤炭行业的利润大增、股价大涨，但是广聚能源增收不增利，利润大降。根据广聚能源发布的2021年业绩预告，2021年营业收入16.197亿元，同比增加31.81%；但是利润总额同比下降31.43%，为1.037亿元；归属上市公司股东的净利润同比下降47.94%，仅为0.677亿元。虽然公司经营收入增长了，但是股东是微利，国有资产效率严重低下。
广聚能源的股价近年也是大跌趋势，从高峰时2015年的25.82元，下降到了近期的7.58元，创近6年新低。
“卖油不如卖房”。在业绩大幅下滑背景下，广聚能源拟出售深圳的房产。近期广聚能源拟出售的房产位于前海东岸花园。在卖油利润下滑、房地产疯狂的年代，广聚能源不专注主业，却跨界投资了房地产。广聚能源全资子公司南山石油与深圳市前海股份有限公司合作统一开发了前海东岸花园。
前海东岸位于南山南头北部的冷门片区。项目在北环大道以北，且紧邻北环大道、南坪快速，被两条快速干道夹着，噪音极大，宜居性极差，“硬伤”明显。项目主力户型77-168平二房至五房。2016年7月份开盘，当时是楼市狂热的顶峰期，均价约65000，销售一般，后来一直卖到2018、2019年。
2018年前海东岸建成后，广聚能源所属159套住宅、3套商铺移交至南山石油名下，后由南山石油通过存续分立的方式新设的广聚置业承继其名下的162套房产。目前，该162套房产（含本次拟出售的22套）由广聚置业进行对外出租经营。
虽然项目“硬伤”明显，但是深圳房价涨势凶猛。经历了2016年、2020年大涨后，目前前海东岸的二手房指导价达到9万元，上涨了约42%。
但广聚能源公布的评估价，为什么会升值17.1倍呢？
广聚能源拟出售的22套房产情况如下下图。22套房产均为住宅，建筑面积合计为2552.96平方米，初始登记的账面总价仅为1330.53万元，均价仅为5212元/平方米。这批房产的初始登记价格大幅低于2016年新房开盘销售时的价格，不到新房对外销售价格的十分之一。
e哥估计，应该是扣除了广聚能源在前海东岸的投资成本，所以初始登记的房价极低。
评估公司对这22套房产的评估价值为，至2021年12月28日，22套房产总价值约为2.41亿元，均价约为9.44万元/平方米。相比初始登记的账面价格，资产价值增加了2.28亿元，升值1710%，即升值17.1倍。
现在头痛的事来了，房产升值“巨大”，要交的税费也是“巨大”。公司名下的住宅出售是有高额税费的。
营业税是5%,土地增值税是只能选择核实征收的，计税方式是分级超率累进。
土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过50%的部分税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%未超过项目扣除金额的100%税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%未超过项目扣除金额的200%税率为50%；增值额超过200%的部分税率为60%。
可以看见，这批房子原值单价5212元/平方米，超过200%的部分，也就是卖价94400元/平方米，其中超过5200元/平方米两倍也就是15636元/平方米以上的部分，要交纳60%的税，也就是一平方米大约要交47258元。当然在实际中可以扣除原始契税利息等。
另外公司名下的房产还要交房产税、中介费等。因而广聚能源预计，销售这22套房产，利润仅约为5800万元。房子升值17.1倍，价值增加了2.28亿元，但是利润仅有5800万元！税及费占了近75%！
利润这么低的原因，首先是初始登记的原价太低，其次是登记在公司名下，从而导致税费极高。
其实也有减少税费的办法，只是广聚能源有些“失算”。当初，广聚能源应该把前海东岸162套房产过户到N个公司名下，假如这次出售的22套房产在一个公司名下，直接出售公司股权，税费就会少很多。另外若按当时新房对外销售价格登记原值，税费会“巨降”。
广聚能源子公司名下还拥有140套房产，什么时候出售？什么价出售？还会重复这次的“悲催故事”。
需要说明的是，针对上市公司卖房报业绩，监管部门曾重点开展相应监管工作，旨在去伪存真，夯实上市公司质量，维护资本市场健康发展的良好生态。对投资人来说，如果上市公司发生了这样的状况，投资者应该谨慎。
广聚能源“卖房回血”这件事，给房产投资者上了“惨痛的一课”。教训是，房产最好不要登记在公司名下，房产原值不能计得太低。
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回答时间：2022-11-29 07:59:08