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分手应该体面，谁都不要说抱歉
何来亏欠，我敢给就敢心碎
…
最近这首歌在我的播放列表里一直单曲循环，我跟工作室的小伙伴分享还被他们深深鄙视了一下，”都火了2年了，你刚知道”。其实啊，一些二手房有时候跟经典歌曲很像，持续高关注很难，但特定的时期又可能被人们想起，最近我就去踩了踩北苑区域的二手房，曾几何时这里还是北部购房板块中的成交大户，每月十几套成交的小区在这见怪不怪，时至今日，小区单月成交已经很难再现辉煌，一个月六七套已算极个别现象，但其实仍有不少关注北部的购房人来这里看房，今儿咱就先聊聊老北苑的二手房。
一.先聊聊老北苑的小区排名
13号线北苑站往北就是新北苑，往南就是老北苑，北苑家园是这边规模最大的社区，共7个园。
大面上区别在于：1.房子建成年代、2.建筑施工工艺。
从房龄来看，最老的是紫绶园（98年），绣菊园北区（99-01年），清友园（00年），茉藜园（03年），莲葩园（03年），绣菊园南区（05年），望春园（06-08年），全都是城建盖的，物业都是城承物业。
北苑家园几个园考虑自住舒适度，综合各方面对比，在我心中的排序为：
1.望春园、2.茉藜园or清友园、3.绣菊南园、4.莲葩园、5.绣菊园、6.紫绶园
如果您锁定这个区域，目标北苑家园，且对环境品质有一定要求，我建议您看前三个就可以了；如果您是刚需上车族，茉藜园，绣菊南和莲葩可以重点关注；如果您是房产爱好者，这个排序倒看，跑盘体验会更好，记忆会更深一些。
二.配套方面
交通：区域内双轨交汇，5号线立水桥南站和13号线北苑站途经区域，未来去清河营坐17号线也不是不行，就是稍微远点，望春茉藜莲葩靠近5号线，清友和绣菊北地处两站中间，绣菊南，紫绶靠近13号线北苑站；公交的话所有社区都能覆盖，可以自行百度；开车其实我每天都要经过这里，去借道北苑东路到来广营，相对顺畅一些，但我不太爱走立汤路北苑路，倒不是多堵，主要是灯多排队，易迟到。另外，大家关心的乱停车问题，最近这边开始整治了，略有收敛，但还存在，可以明显看到路中间围栏上贴着禁止违停的提示语了，乱停车有被拖走的风险，这也导致周边小区内部的租赁车位生意好了起来。
生活配套：旭辉奥都底商我看有不少吃饭的地，莲葩对面有易事达广场，区域内还有苏宁易购，物美，还有各种小超市便利店，如果还不满足，往北一公里华贸天地也可以转转，保利看电影，地上地下餐饮多，生活还是非常便利的，去奥森的话，往西约3公里的路程。
医疗教育：为了孩子上学这里和北苑的朝外来广营学校相比还是有些差距，划片是和平街一中，从小学到高中有，还有花家地实验小学朝来校区，幼儿园望春园挨着21世纪实验幼儿园，清友园挨着清友实验幼儿园，如果单纯为了孩子上学，选清友的多一些，因为和平街一中小学部和公立幼儿园在小区中部，且优先小区业主入托；老人看病的话往南一站地3级航空总医院。
三再说说北苑家园的户型价格
莲葩园67平左右1居，挂牌370w左右，1.整体来看，主导户型小一些约八九十平，大一些的100，110，120平的2居3居居多，1居也有，但大部分1居不能改户型，茉藜清友望春园有部分1居是可改2居的。
北苑家园2居80%的户型是二次采光，比如次卧借厨房阳台的光线，导致次卧暗一些；要么就是朝向不好，朝北，东南北的户型居多，但实际踩盘室内光照感觉还可以，虽没有直射光，但比正常塔楼拐角多的那种要好一些。
价格：望春园1居挂牌400w起步，70-80平东南，西南，南北户型，2居83-107平，挂牌450-680w，3居最便宜的是120平户型667万，主卧朝南，客厅大次卧朝北，500-600属于2居随便看，上700的预算3居可以看看；
茉藜园1居45-67平，挂牌约为270-430w，2居88-112平，挂牌500-550w，3居120-150平，680-860w；两居共4-5种户型，450-500w出头，好点的2居530-540w，550左右预算平趟2居，3居的话135-137平，成交价格700w左右；
绣菊园，紫绶园这俩小区小面积房源多些，就是房子老， 1居60多平370w起步，七八十平的2居，400w出头，90多平2-3居，110平出头的3居都有，450-600w买3居没问题，大3居只能看绣菊园，600大几可以看看137平的三居，140-150平的大3居得700-800个了；
清友园1居出房就1套，79平西南户型，挂牌440w，2居90-118平，总价500-680w，3居120-160平，600-850w。
（以上价格为踩盘收集和参考绿中介官网整理，仅供参考，具体以实际报价为准）
四再来说说每个园的情况
1望春园
望春园毫无疑问是北苑家园最好的小区了，共18栋楼，3000多户的体量，其中5栋14层板楼，1梯2户，2梯3户，其余均为25层（个别22-23层）板塔或塔楼，3梯10户，需要注意的是14-15层是设备层，为了加压的，有些人忌讳怕漏水，有些人觉得安静，这一点因人而异。
至于小区好在哪，首先房龄新，纯商品房，06-08年的楼，物业费2块多，问了几个住户说，管理谈不上多好，但小区环境，楼道卫生，外墙保持都还不错，这的房子全部为大窗户设计，客厅落地窗，卧室落地或大窗户，租金1居6000，2居没装修7000，正常2居7500-8000租金，3居面积不同9000-11000不等，相对其他园，属于价格涨得快，落得慢一些的，另外这里是人车分流设计，缺点是小区规模，人口密度偏大，价格高，小区居住人群以年轻人为主。
2茉藜园
茉藜园别看03年的楼，但我认为是北苑家园几个园里比较接近望春园的，同样18栋楼，板楼，塔楼，板塔都有，3000多户的规模，半人车分流设计，小区中心为活动广场，温泉入户，中心大湖面积看着不小，是老北苑为数不多的有观湖观景视野的小区，物业费1.38-1.8元，感觉小区里居住人群和望春相反，老人孩子多一些，而且小区及周边人气要更旺一些，优势是离商业配套近，出门公交，和两条地铁距离适中，小区环境好，同面积房源价格优于望春，成交在几个园里属于领先水平，不足的话租户多一些，车位紧张，小区人口密度偏大，喜欢安静氛围的话，这里差点意思。
3清友园
小区共17栋楼，2700多户的规模，物业费1.38-1.82元，如果为了孩子上学，500万在这里买个100多平的大2居改3居，或者600万买个低楼层120平左右3居，但格局朝向没法要求太多（图9），带老人一家五口肯定是够住了，和其他园相比幼儿园优先该小区业主入学及小学距离近一些，但和对面的茉藜园相比房龄老一些，小区不人车分流，环境相对一般，看您图什么了。
4莲葩园
莲葩园共6栋塔楼，户型一般，物业管理比望春茉藜又差了一些，地面车停的有些乱，楼道地面虽然铺砖，墙面维护的也不错，但发现几处地砖松动，还没有维修的现象，我觉得选择这里更多是考虑价格够不上望春茉藜，不想小区环境太差，房龄太老，又想买个大面积住的房子，500万出头在这里能买大2居，700上下小区好一点的三居基本可以挑着看了，优势是对面就是易事达商业，不足离地铁远一些，小区不是人车分流，环境一般，塔楼户型朝向格局弱一些。
5紫绶园，绣菊园北区，绣菊园南区
这三个小区不想过多描述了，我觉得选择这里更多是可能是因为兜里银子的问题，毕竟400多万在这里能买2居，望春茉藜都是1居的价格，非要选一个好的，绣菊园南区略好，因为规模小就3栋楼，居住人口少一些，且门禁系统相对完备，不像另外两个基本就是开放社区，随便出入了，但2居价格就变成400大几了，流通很差，所以一分钱一分货，紫绶，绣菊每月流通在北苑家园几兄弟里来看并不差，主要还是便宜，但您需要小区环境和牺牲生活品质，另外目测这几个小区的停车位显得比其他园更加紧张。
6其他
如果望春园的环境您也看不上，我建议您可以看看筑华年，老北苑房龄最新，品质最好的小区，但价格接近新北苑，考虑地段和学区，我觉得不如直接买新北苑的房子了，但从流通来看，有点打我脸，筑华年其实也不错，区域内置换这里的也有，因为这里八九十平的2居室很多，600万出头可以拿下。
如果您还想找找刚需上车盘，回迁社区城锦苑也是可以看看的，500万能拿下90平左右的2居，优势是较新的回迁社区，缺点是税费高。
另外美立方也有2栋住宅楼可关注，虽然有商办混搭，但小区整体管理较好，环境也不错，500万上下能看看80多平2居。
看房应该体面，谁都别着急说再见
何来亏欠，你敢砍我就敢心碎。。
请原谅听歌入了魔怔的我，但这歌词基本就是现在我眼中北苑的市场行情了。
你会选择老北苑吗？欢迎评论区留言~
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回答时间：2022-12-07 12:29:16