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北苑(刚需置业 北苑七个园怎么选?)

网友提问

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分手应该体面,谁都不要说抱歉

何来亏欠,我敢给就敢心碎

最近这首歌在我的播放列表里一直单曲循环,我跟工作室的小伙伴分享还被他们深深鄙视了一下,”都火了2年了,你刚知道”。其实啊,一些二手房有时候跟经典歌曲很像,持续高关注很难,但特定的时期又可能被人们想起,最近我就去踩了踩北苑区域的二手房,曾几何时这里还是北部购房板块中的成交大户,每月十几套成交的小区在这见怪不怪,时至今日,小区单月成交已经很难再现辉煌,一个月六七套已算极个别现象,但其实仍有不少关注北部的购房人来这里看房,今儿咱就先聊聊老北苑的二手房。

一.先聊聊老北苑的小区排名

13号线北苑站往北就是新北苑,往南就是老北苑,北苑家园是这边规模最大的社区,共7个园。

大面上区别在于:1.房子建成年代、2.建筑施工工艺。

从房龄来看,最老的是紫绶园(98年),绣菊园北区(99-01年),清友园(00年),茉藜园(03年),莲葩园(03年),绣菊园南区(05年),望春园(06-08年),全都是城建盖的,物业都是城承物业。

北苑家园几个园考虑自住舒适度,综合各方面对比,在我心中的排序为:

1.望春园、2.茉藜园or清友园、3.绣菊南园、4.莲葩园、5.绣菊园、6.紫绶园

如果您锁定这个区域,目标北苑家园,且对环境品质有一定要求,我建议您看前三个就可以了;如果您是刚需上车族,茉藜园,绣菊南和莲葩可以重点关注;如果您是房产爱好者,这个排序倒看,跑盘体验会更好,记忆会更深一些。

二.配套方面

交通:区域内双轨交汇,5号线立水桥南站和13号线北苑站途经区域,未来去清河营坐17号线也不是不行,就是稍微远点,望春茉藜莲葩靠近5号线,清友和绣菊北地处两站中间,绣菊南,紫绶靠近13号线北苑站;公交的话所有社区都能覆盖,可以自行百度;开车其实我每天都要经过这里,去借道北苑东路到来广营,相对顺畅一些,但我不太爱走立汤路北苑路,倒不是多堵,主要是灯多排队,易迟到。另外,大家关心的乱停车问题,最近这边开始整治了,略有收敛,但还存在,可以明显看到路中间围栏上贴着禁止违停的提示语了,乱停车有被拖走的风险,这也导致周边小区内部的租赁车位生意好了起来。

生活配套:旭辉奥都底商我看有不少吃饭的地,莲葩对面有易事达广场,区域内还有苏宁易购,物美,还有各种小超市便利店,如果还不满足,往北一公里华贸天地也可以转转,保利看电影,地上地下餐饮多,生活还是非常便利的,去奥森的话,往西约3公里的路程。

医疗教育:为了孩子上学这里和北苑的朝外来广营学校相比还是有些差距,划片是和平街一中,从小学到高中有,还有花家地实验小学朝来校区,幼儿园望春园挨着21世纪实验幼儿园,清友园挨着清友实验幼儿园,如果单纯为了孩子上学,选清友的多一些,因为和平街一中小学部和公立幼儿园在小区中部,且优先小区业主入托;老人看病的话往南一站地3级航空总医院。

三再说说北苑家园的户型价格

莲葩园67平左右1居,挂牌370w左右,1.整体来看,主导户型小一些约八九十平,大一些的100,110,120平的2居3居居多,1居也有,但大部分1居不能改户型,茉藜清友望春园有部分1居是可改2居的。

北苑家园2居80%的户型是二次采光,比如次卧借厨房阳台的光线,导致次卧暗一些;要么就是朝向不好,朝北,东南北的户型居多,但实际踩盘室内光照感觉还可以,虽没有直射光,但比正常塔楼拐角多的那种要好一些。

价格:望春园1居挂牌400w起步,70-80平东南,西南,南北户型,2居83-107平,挂牌450-680w,3居最便宜的是120平户型667万,主卧朝南,客厅大次卧朝北,500-600属于2居随便看,上700的预算3居可以看看;

茉藜园1居45-67平,挂牌约为270-430w,2居88-112平,挂牌500-550w,3居120-150平,680-860w;两居共4-5种户型,450-500w出头,好点的2居530-540w,550左右预算平趟2居,3居的话135-137平,成交价格700w左右;

绣菊园,紫绶园这俩小区小面积房源多些,就是房子老, 1居60多平370w起步,七八十平的2居,400w出头,90多平2-3居,110平出头的3居都有,450-600w买3居没问题,大3居只能看绣菊园,600大几可以看看137平的三居,140-150平的大3居得700-800个了;

清友园1居出房就1套,79平西南户型,挂牌440w,2居90-118平,总价500-680w,3居120-160平,600-850w。

(以上价格为踩盘收集和参考绿中介官网整理,仅供参考,具体以实际报价为准)

四再来说说每个园的情况

1望春园

望春园毫无疑问是北苑家园最好的小区了,共18栋楼,3000多户的体量,其中5栋14层板楼,1梯2户,2梯3户,其余均为25层(个别22-23层)板塔或塔楼,3梯10户,需要注意的是14-15层是设备层,为了加压的,有些人忌讳怕漏水,有些人觉得安静,这一点因人而异。

至于小区好在哪,首先房龄新,纯商品房,06-08年的楼,物业费2块多,问了几个住户说,管理谈不上多好,但小区环境,楼道卫生,外墙保持都还不错,这的房子全部为大窗户设计,客厅落地窗,卧室落地或大窗户,租金1居6000,2居没装修7000,正常2居7500-8000租金,3居面积不同9000-11000不等,相对其他园,属于价格涨得快,落得慢一些的,另外这里是人车分流设计,缺点是小区规模,人口密度偏大,价格高,小区居住人群以年轻人为主。

2茉藜园

茉藜园别看03年的楼,但我认为是北苑家园几个园里比较接近望春园的,同样18栋楼,板楼,塔楼,板塔都有,3000多户的规模,半人车分流设计,小区中心为活动广场,温泉入户,中心大湖面积看着不小,是老北苑为数不多的有观湖观景视野的小区,物业费1.38-1.8元,感觉小区里居住人群和望春相反,老人孩子多一些,而且小区及周边人气要更旺一些,优势是离商业配套近,出门公交,和两条地铁距离适中,小区环境好,同面积房源价格优于望春,成交在几个园里属于领先水平,不足的话租户多一些,车位紧张,小区人口密度偏大,喜欢安静氛围的话,这里差点意思。

3清友园

小区共17栋楼,2700多户的规模,物业费1.38-1.82元,如果为了孩子上学,500万在这里买个100多平的大2居改3居,或者600万买个低楼层120平左右3居,但格局朝向没法要求太多(图9),带老人一家五口肯定是够住了,和其他园相比幼儿园优先该小区业主入学及小学距离近一些,但和对面的茉藜园相比房龄老一些,小区不人车分流,环境相对一般,看您图什么了。

4莲葩园

莲葩园共6栋塔楼,户型一般,物业管理比望春茉藜又差了一些,地面车停的有些乱,楼道地面虽然铺砖,墙面维护的也不错,但发现几处地砖松动,还没有维修的现象,我觉得选择这里更多是考虑价格够不上望春茉藜,不想小区环境太差,房龄太老,又想买个大面积住的房子,500万出头在这里能买大2居,700上下小区好一点的三居基本可以挑着看了,优势是对面就是易事达商业,不足离地铁远一些,小区不是人车分流,环境一般,塔楼户型朝向格局弱一些。

5紫绶园,绣菊园北区,绣菊园南区

这三个小区不想过多描述了,我觉得选择这里更多是可能是因为兜里银子的问题,毕竟400多万在这里能买2居,望春茉藜都是1居的价格,非要选一个好的,绣菊园南区略好,因为规模小就3栋楼,居住人口少一些,且门禁系统相对完备,不像另外两个基本就是开放社区,随便出入了,但2居价格就变成400大几了,流通很差,所以一分钱一分货,紫绶,绣菊每月流通在北苑家园几兄弟里来看并不差,主要还是便宜,但您需要小区环境和牺牲生活品质,另外目测这几个小区的停车位显得比其他园更加紧张。

6其他

如果望春园的环境您也看不上,我建议您可以看看筑华年,老北苑房龄最新,品质最好的小区,但价格接近新北苑,考虑地段和学区,我觉得不如直接买新北苑的房子了,但从流通来看,有点打我脸,筑华年其实也不错,区域内置换这里的也有,因为这里八九十平的2居室很多,600万出头可以拿下。

如果您还想找找刚需上车盘,回迁社区城锦苑也是可以看看的,500万能拿下90平左右的2居,优势是较新的回迁社区,缺点是税费高。

另外美立方也有2栋住宅楼可关注,虽然有商办混搭,但小区整体管理较好,环境也不错,500万上下能看看80多平2居。

看房应该体面,谁都别着急说再见

何来亏欠,你敢砍我就敢心碎。。

请原谅听歌入了魔怔的我,但这歌词基本就是现在我眼中北苑的市场行情了。

你会选择老北苑吗?欢迎评论区留言~

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回答时间:2022-12-07 12:29:16


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