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青岛蓝色硅谷，你还记得它吗？
2016年6月，山东大学青岛校区基本完成建设并正式启用；
2018年4月23日，青岛地铁11号线正式开通试运行，比青岛1号线全线贯通足足早了43个月；
2018年上合峰会后，蓝谷新房热度褪去，同时二手房单月成交量难以突破两位数，新盘“鲁信和壁花园18000元每平，目前二手房11000元每平，且难以成交。
如今，新盘接近冰封期，且即墨出现感冒事件，又进不去了。
……
青岛蓝谷“落寞”的原因及复兴，离不开三个层面：
1 蓝谷的产业贡献能力和青岛、即墨的发展方向维度
2 城市美誉度和文旅地产的相互作用
3 蓝谷的“伤仲永”现象及正视
一、蓝色硅谷的产业贡献能力与青岛城市发展方向
蓝谷的“落寞”跟青岛的“根”有关系，青岛的产业基础还是传统制造业，能顶上经济规模的也是那些家电制造、港口以及轨道交通等产业。
有句话叫“90年代，青岛错过了工业转型；00年代，青岛又错过了互联网的发展；20年代，青岛好像只能搞“工业互联网”发展，貌似“工业”和“互联网”都能抓住”。
工业互联网和智能家电其实还是围绕那两朵金花展开的，勉强再加上澳柯玛，至于光电、屏显、芯片、汽车制造也属于刚刚起步，但海洋经济的产业却从没看到又太大动作，生物医疗、细胞工程、城市智能交通领域也是老金花主导，这意味着很多新企业很难插手。
目前，海洋经济产业仍旧属于“曲高和寡”状态，要求门槛也很高，工作人群必然是高学历且专业领域人才。在青岛，真正意义上的研发、互联网、新兴技术产业的企业不多，大多以制造业为主。
作为文旅、海洋经济为主题的蓝色硅谷、温泉板块，它自然不会像西海岸新区的红石崖（中德）、王台、前湾港及胶州的上合示范区一样成为“劳动密集型”企业的聚焦地，那通过“产业兴城”这条路就被断了，留给蓝谷的路只有两条：
1 “跟即墨融合”或“跟崂山融合”的城市发展路线；
2 文旅救城
从2017年即墨“撤市划区”，发展方向及土地出让存在一种混乱状态。留给即墨最好的路线是什么？
用脚趾头也能想到，即墨最好的发展方向就是“东强南接”——东强创智新区连接蓝谷、温泉，南接城阳核心区。
首先是南接城阳，为什么？城阳这个城区很特殊，产业基础好、人口增速最快，关键是城阳的核心街道在城阳北部——城阳街道资源过于聚焦，人口占据整个区的1/3。从2019年10月25日前，青岛城阳区的发展中心还是城阳街道，高新区尚未回归，但即墨南却没抓住这宝贵的“南接”机会。
即墨老城区相对陈旧、破败、拥堵，而即墨创智新区的城市面貌的升级确实是成功的，蓝谷、温泉的拆迁及基建也有翻天覆地的变化。然而，即墨不甘寂寞，2020年即墨西部大片土地出让带来了天量的土地供应，而一汽大众汽车生产基地也早已在即墨北部落成。
可想而知，即墨区本身的发展都存在东西南北不同的发展方向，想要崂山区带动那更难了。一条11号线都没办法带动枯桃、北宅，又怎么能带动远在天边的蓝色硅谷呢？
再者来讲，青岛上个10年发展的是“三湾三城”，摊大饼没摊出来几个成功的新区域，顶多是把东李村、金家岭、西海岸长江路、城阳中心区给发展起来了，再加上一个高新区东片，另外的地方确实已经进度很慢了。
从今年开始，青岛又开始了修修补补的工作，把几个低效片区又要重点改造，其中也没有即墨蓝谷。
其实，青岛这个城市的发展逻辑只有三条，这是城市和自然规律、经济规律的结合，也是必然要走的三条线路：
环胶州湾——产业线，总部经济及文旅——海岸线，中央居住区——各区的中心城区（非环线），修修补补以及摊大饼没有用，最后绕来绕去还是这三条线。
那这样的话，留给即墨蓝谷的路线，只有“文旅—康养”这条线路了。
二、城市美誉度及文旅-康养地产的兴衰
要说即墨蓝谷-温泉的生态基础，绝对可以数得着，毕竟这里还是前海，但可怕的问题又来了：在当下的特殊阶段及经济背景下，连山东卫视都做广告宣传引导的“西海岸新区”都很难硬拉来外地游客和看房团，那蓝谷和温泉又怎么能捡到什么漏呢？
最关键的一点是蓝谷—温泉房地产的风评太差，这跟前期开发商、中介的卖房方式有关系。前期的洗脑方式就是蓝谷-温泉的洗脑定位——“崂山东”、“蓝色硅谷”、“山东大学也来了”“最早的地铁线之一”，反正就是重点发展，连售楼处和中介都看不懂，或者看懂也不会说透。
有时候讲实话容易挨骂，但这些引导方式不就是“既不懂青岛、也不懂地产”吗？或者就是懂了也不说吗？
2015年，就连新闻网房产这种所谓的官媒都能忽悠说青岛蓝谷远景规划人口70万，早买早赚，这个远景是多久呢？
七普数据中，鳌山卫街道常住人口5.9万人，温泉街道4.1万人，蓝谷高新技术开发区3.7万人，其中包含山东大学师生预计1.2万人。这个人口可能大家没有概念，看人口要根据面积来看人口密度，蓝谷和温泉两个街道的面积加起来是市南区的6倍以上，是西海岸新区长江路街道的5倍、城阳街道的4倍。
蓝谷-温泉的主要购房群体就是外地投资客、本地投资客、度假客群和少数刚需外溢，当地村民都有安置房居住。鳌山卫的“冰封”实际是从2021年后出现的，因为太多的投资客和度假客群受伤了，房价出现了暴跌、别墅院子里都长草了，但后来这个板块主打的就是“崂山东”便宜的卖点，就连常年在蓝谷温泉卖房的中介都是“挣钱在鳌山，安家在下王埠”。
蓝谷的项目，从产品和开发商看其实整体还凑合。如果你买的价格不算贵而且还能住起来的前提下。但温泉的项目问题很多，像三盛国际海岸、恒大悦珑台是温泉板块比较出名的项目，不少地产同行也有深陷其中的，就不多展开了。
鳌山卫本身属于远郊区，而很多开发商本身很“擅长”造梦，就像去年蓝谷的某创业主们因为二中分校事件闹事最后不了了之，也都是不是什么好事儿。
如果你在蓝谷工作，那当然可以在这里安家；如果不是在这里工作，那刚需想要考虑蓝谷的情况下，想好两个问题：
其一是真的下定决心了，怎么凑钱也买不上东李或者城阳，那可以考虑蓝谷；其二，房产计划做做好，买了这里就做好心理准备，没有任何房产收益率，租金就别想了，二手房转手也很难，这个对你将来换房很是挑战。
康养地产跟文旅还不一样，蓝谷—温泉的新楼盘，很多也以这个概念为导向吸引市区老年人购房。可话说过来了，康养不是“隐居求志”，更不是“辟谷开光”，鳌山卫有重点医院，但养老并非只有医院那么简单，最基本的生活配套以及社交需求还是很大问题。
三、蓝谷—温泉的房地产市场，“伤仲永”现象要正视
众所周知，青岛楼市主城四大坑分别是老破小、老四方、李沧北、崂山伪豪宅；青岛楼市郊区四大坑，上合、蓝谷、西客站/古镇口、高新区，还有中神通的星光岛。
过去几年，这些所谓的坑，也是老胡重点关注的区域，也曾在这些地方长期蹲过点，特别是上合跟高新区是连续2周住酒店夜观日察，然后回去写过一篇10000字的文章，明白了青岛的湾区定位和产业、地产的逻辑关系。
考察蓝谷-温泉的房产情况，你多去几次，看看自己能做什么生意，就懂了。鳌山卫有入住的小区并不集中，晚上亮灯多的以文信大厦、鳌山名苑和非假期期间的山大乐水居为主，其他商品房暂时还是零零星星的入住，就连鲁信和璧入住都不多，也印证了这个板块静谧的特点。
鳌山卫原则上属于即墨的“东乡”，村民朴实、勤劳，工作的研发人员素质普遍也不低，一些饭店像即东大酒店、多福来小院海鲜等口味都不错，港中旅酒店的温泉体验相对其他小品牌较好，但还是天泰的档次更高一些。
其实，评论楼盘和区域的房产，坑不坑的并非绝对，重点是买房人需求和房子的价格。就像上合示范区已经被公认为就是产业区，以工业、生产制造、贸易、物流等产业发展为主要定位。虽然上合的开发商的确不咋样，但架不住等卖到现房还更便宜，给很多70多万预算的购房人安个家，比在山东内陆地区收入稍高即可。这里面的事儿，本篇不做过多评价，只要卖房时告知清楚即可，但估计挺难。
青岛高新区定位也很明白，别再去批判高新区的人口、入住率以及产业“不高新”的问题了，从人才公寓转商品房以及湾区定位来看，高新区就是青岛的刚需新城，恰好还有学校、商业，满足基本的需求就够了。单价1万左右，还要啥自行车，你再去讲品质那就过分了昂。
而“蓝谷—温泉”的定位从文旅、康养的主题转为刚需外溢却很不容易，前面也讲过了青岛和即墨的发展问题，留给蓝谷的机会并不多了。
营销一共4个P加个定位，那开发商只能自己把定位找好。合适的价格和务实的生活配套，那就够了。至于价格还要继续降价吗？关键降价得能卖，现在缺的是客源，并不是合适的价格，因此先放放吧。
文旅地产能否再兴起，完全要看民营经济和大经济形势的发展，这你我说了都不算。你想好去蓝谷温泉度假时，多看看二手房，多步行少开车，多夜行、多秋冬行，研究明白了，你就有答案了。
另外，蓝谷既然无法借力，那为何不去把身段放低呢？把产业类型多元化，即便不引进制造业，还可以多引进一些中小企业，给大家用纳税减租的形式再加上补贴，何愁年轻人不去呢？
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回答时间：2022-12-10 15:58:36