看过很多博主介绍美国房产税，都说美国永久产权“虚假”，不交高昂的房产税房屋就被收回，甚至还有人说“因为房产税而后悔买房”。转眼一看硅谷房产动不动200-400万，那房产税一年就几万美元呢。到底是不是这样呢？先上结论，我觉得不高！今天就给大家分析一下为什么硅谷房产税不算高。
美国房产税机制
聊硅谷之前先，让我们先简单介绍一下美国的房产税，熟悉的朋友可跳过本节。美国房产税是每年征收的，征收的税率一般在1%至3%之间，因州和城市而有所不同。以购买一套100万美元的房子为例，如果每年要缴纳2%的税率，那么每年就需要上缴2万美元给州政府。因为只需要33年的时间，你就相当于再次购买这个房子一遍。如果停止缴纳房产税，房子的所有权就会归属于美国政府。房产税也会以年为单位随着房产价值的变化而变化。举个例子，如果你的房产价值为100万美元，每年需要缴纳3万美元的房产税。如果明年房子的市价上涨到200万美元，那么每年就需要缴纳6万美元的房产税。
美国房产税分布
就像国内有一二三四线城市，美国不同城市的房价也千差万别。以最普遍的3房2卫的独立屋为例，从底特律鬼城的1美元，到二三线城市的30-40万，再到旧金山纽约的200万，所以房产税也差距很大。不过，大致来说经济越发达，房价越贵，房产税就越高。
硅谷房产税机制
在硅谷这样的高房价地区，房产税绝对值上确实很高。以下面这个硅谷核心“宇宙中心”Palo Alto为例，3室2卫150多平的小平房，要价350万美元，大概1.25%的税率，房产税就是一年43688美元。这是要用税后收入支付哦，相当于税前82500美元！
Palo Alto的三室两卫二手房
看似税很高，硅谷一年家庭年收入在30万以上的也不多。大家又是怎么支撑住这么高的税率的呢？这就要提到加州独有的房产税政策Proposition 13，即从购买之日起，以成交价为基准，每年最多只能增长2%。别小看这2%，举个例子，还是上面这栋350万的房子，假定上次成交大概是30年前，大概就40万左右，当年就要交400000*1.25%=5000美元一年。按每年2%增长，你猜折合到今年每年大概要交多少房产税呢? 400000*1.25%*1.02^30 ~ 9000美元一年，居然只要交理论税率的1/5左右！
加州Proposition 13 虚线为市场价 实线为房产税基准
你再想想，如果你三十年前咬咬牙买了这个房子，三十年后的今天，还完贷款，折合每月只要800美元就可以住在这个租金大约5500美元/月的房子里了。这么算你觉得还算贵吗？光领低保就可以跟扎克伯格、乔布斯、拉里佩奇等传奇大佬当“邻居”了啊！
为什么会有这么大的差距？这就是典型的复利的效应，过去每年硅谷房价高速增长，平均房价涨幅年化7.5%，而房产税只涨2%，想想5.5%的复利滚30年就是这个感觉。也因为这个条款，很多硅谷的房产一买完就不再卖了，一直持有到过世再继承给下一代。这样不仅房产税几乎等于没有，房产增值部分的税还可以免掉，这些税务知识这里就不展开了。
近几年买房的人到底觉不觉得贵
看到这里读者一定要问了，前人是不觉得贵，那我们这些刚来硅谷的人怎么看呢？读过我之前的文章《从可支配收入对比硅谷和北京物价水平》的朋友就知道，要回答这个问题，不能看绝对金额，要看花费占收入的比例。不同城市也有所不同。
由于房子具备投资品属性，我们可以把对于房子的投资支出和消费支出分别计算，分为本金部分和其他。其他里包括贷款月供、保险和房产税。
富人区 宇宙中心Palo Alto
还以上面那个Palo Alto房子为例假设首付25%，那么本金大概17059*1/3 ~ 5600每月（三分之一的贷款月供），其他一共16000美元每月！16000每月消费性支出 vs 5500每月的租金，你觉得贵不贵！
Palo Alto 350万的房子的预期月供
下面答案就很清晰了，那肯定就是贵！就跟北京买房感觉一样，普通人都是挤出全部家当来换一个Palo Alto的老破小。30年前那些人也一样，大家都是咬着牙过来的。大家都在买房后的3-5年里节衣缩食，直到收入和月供拉开差距，慢慢的也就不觉得贵的了。不过，再次强调贵不贵不能看绝对值，要看花费占收入的比例。对普通人贵，但对于大公司里的中高管门，家庭年薪稳稳80万美元以上！4万多美元一年的房产税又算什么，21600*12 = 26万一年的总支出也完全支撑得住。
普通人的 Sunnyvale
说完富人区，也回来算算大众买房区。以最普遍的Sunnyvale（太阳谷）为例，交通好，位置好，学区一般，房子正好与Palo Alto那个大小相似，要价约200万美元。
Sunnyvale的三室两卫二手房
用同样的方法计算，还是首付25%，那么每个月支出大概本金3200，利息6300，房产税2000，保险100，相当于每月消费部分是8400美元，全年就是消费10万美元。而该地区房租大约4000美元一个月，8400 vs 4000来说虽然依然很贵，但很明显还是比富人区便宜了一些，毕竟牺牲了学区嘛。
不过，以硅谷家庭平均10万年薪来看，确实依然还是太贵了，大部分人只能选租房或者买很偏远的老破小了。当然对于程序员来说，刚毕业的双码农或者一个人升到高级工程师的家庭35万美元一年还是没什么问题的。就更别提那只有2万多的房产税了。
房产税对于买房的决策有多大呢？房子还值不值得买呢？
其实这就要说回房子的投资属性了，毕竟如果房子要是跟汽车一样，只是消耗品，谁也不会花那么大价钱来买房了。买房的核心就是看增长前景，要么租金增长稳定，要么房价增长稳定。对于不增长的地区就毫无价值可言。这就像买基金，房产税就像每年1%的管理费，对于高增长地区不疼不痒，对于高租金地区也不是什么大问题。
至于硅谷房子现在还能不能买？以后还增不增长？还值不值得投资？又可以展开很多内容了，如果大家很感兴趣的话，我就以后再写一篇分享。
总结
硅谷房价确实很贵，房产税的绝对值也很高，但对于该地区的收入水平来说，只能叫不便宜，但谈不上虚高。相比工资或者贷款的支出，1%的房产税几乎对硅谷的购房者没有什么影响。再考虑到每年限涨2%的机制，长期投资或长期自住的朋友都不会受到生活上的影响。所以以后再听到某网红说房产税很贵之类的言论，希望大家能客观分析、独立思考。