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东海花园一期：低于市场1000万
【小区】：东海花园一期顶复
【居室】：5房，上下三层
【面积】：240.53平米
【价格】：2880万
【指导价】：3073.9万
【朝向】: 西南向
【产权】：满五年红本唯一
【学校】：深圳外国语小学、东海实验小学➕深圳高级中学，学位未占用
【推荐理由】：
1、东海花园是香蜜湖农科片区早期的大型豪宅项目，位于香林路与农轩路交汇处，招商银行大厦北面。 由东海集团在香蜜湖开发的传统老牌高端住宅区，小区分一期和二期，其中二期带有东南亚风情步行街，一期是纯住宅区没有商业的喧嚣，尽享宁静。
2、10分钟内步行生活圈：东海缤纷天地、丰盛町商业步行街、东海城市广场、印力中心、KKONE购物中心等大型购物中心满足生活需求。
3、顶级名校加持，深圳外国语小学、东海实验小学+深圳高级中学；东海实验小学附属幼儿园，为您的孩子保驾护航，赢在起跑线。
4、满五年红本交易快，唯一住房免个税，接近政府指导价
2、福田最便宜楼盘排名，暴走福田13个新盘
吃完元宵，年就过完了，准备好撸起袖子做卷王了吗？
房产大象已经开始了马不停蹄地暴走，为大伙买房的事操心了。
开工第二天，有一个深圳的粉丝问我，家里有一套房在罗湖，手上有700多万的资金，还有一个名额，想再买一套，让帮忙推荐。
年前还有一个北京的粉丝问我，她小孩在福田CBD上班，想给小孩在深圳买套小房子，预算百万以内，不知道怎么选。
这周三，我们开始春节后的第一次探盘，一口气在福田看了8个新盘。
尽管福田10万 的房子遍地，但上车门槛并没有想象中高，首付百万来也能上车。不信，你往下看。
今天的探盘文章篇幅较长，不过干货超级多，还有大量现场图片，请耐心阅读，分享给关注福田新盘的朋友。
一共有13个新盘，先后顺序如下，直接滑动到你感兴趣的部分
1、航运红树湾
2、港湾之心
3、承翰湾尚庭玺
4、佳园
5、深圳中心天元
6、富通九曜公馆
7、中洲滨海华府二期
8、尚悦府
9、天健天骄西筑
10、上梅林雅苑
11、京基祠堂村旧改
12、滨江爱义南方大厦
13、海德园A区
去年，除了深业中城和海德园B区开盘当天售罄，短暂地缓解了悲观情绪，全年基调还是偏冷清。
我们来简单回顾一下。
2021年，福田只有5个新盘住宅入市，住宅供应量排在末尾，只比盐田强点。
这不难理解，福田区域发展非常成熟，基本没什么空地可以拿来建房子，靠旧改供应，时间周期长，要慢慢等。
去年福田推售的新房多为改善型产品，90㎡以下户型（含）的项目也只有2个，分别是加福华尔登府邸、中洲滨海华府一期尾盘。
刚需想在福田上车，只能选择二手房。
据@房产大象 不完全统计，今年福田大约有13个住宅新盘入市。
限价之下，参考去年备案均价9.3-13万/㎡，今年不会有大调整，很可能持平。
惊喜的是，有小户型新盘上线，让手头预算紧的刚需有机会够一够福田新房。
第一站，我们去了福田中轴的福田保税区、福田CBD，这里有4个新盘，分别是航运红树湾、港湾之心、承翰湾尚庭玺、佳园。
航运红树湾
这个楼盘紧挨着红树林生态公园，公园里有不少散步溜娃的家长。
河道流水潺潺、绿树繁花，还有高颜值的运动跑道，住在附近生活幸福感一定很高。
△航运红树湾已经基本封顶 2022.2.16拍摄
走过漂亮的廊桥，就到了对面的航运红树湾。在工地附近走了一圈，项目一共有15层，基本上封顶了，计划明年交楼。
△航运红树湾已经基本封顶 2022.2.16拍摄
虽然不是超高层，不过朝西向紧邻公园无遮挡，可以面直红树湾景观，部分高层户型还可以看深圳湾景观，视野景观无敌。
一共317套，户型建面约60-143㎡1-4房，以3房为主，每层有1套60㎡的1房。两梯三户、两梯两户的配置。
初中学区是福田外国语南校区，这个学校在福田的名气很大，在保税区排第一。
目前项目的异地展厅和样板间已经开放，在CFC长富金茂大厦60楼，看房需要提前预约。
港湾之心
保税区另一个新盘是港湾之心，和航运红树湾相隔不远。福保站地铁里，打了项目广告。
这是1998年拿的地，地块一共分为三个部分，建了3栋楼，基本都是二三十平的小户型。
港湾之心是开发商自持的一栋，拆除了重建的，现场看到项目已经封顶，预计明年交楼。
△港湾之心营销中心 2022.2.16拍摄
一共8层，网上有消息说户型是30-50㎡。销售人员介绍，全部是一房户型，最小的37㎡，大点的40㎡ ，一共304套。
1楼是底商，2楼户型偏大，共34套；3-8楼户型偏小共，40套。每层有6部电梯。
△港湾之心沙盘模型 2022.2.16拍摄
这个楼盘有点特别。据销售介绍，地是居住用地，房本上写的公寓，要名额才能买。
2020年成交很活跃，大多是奔着福田外国语南校区去的，停车场的保安大哥前年卖了40多套。
附近高层二手房参考价7-8万左右，这个楼盘估计会比高层低一些，估算了下，最小户型首付大约100万来万。
营销中心在项目工地的旁边，开放了一个37㎡的样板间，格局类似酒店，进门一侧是厨房，另一侧是卫生间，再往里走，依次是沙发、床、阳台。
△港湾之心样板房 2022.2.16拍摄
项目有三个亮点：
1、小户型，上车门槛低
2、交通方便，到福保地铁站步行距离630米
3、初中对口福外南校区，深圳实行大学区，积分入学，就近原则也很重要
承翰湾尚庭玺
从港湾之心出来后，我们去了水围的承翰湾尚庭玺。
水围很久没有新盘出来，承翰的水围村旧改预计今年会入市。
水围村旧改在水围南广场旁，由三个地块构成，分别是水围街和水围二街交汇处的01-01地块（承翰湾尚骏玺），以及福强路和皇岗公园街东北交汇处的02-01和02-02地块（承翰商务大厦、承翰湾尚庭玺）。
△湾尚庭玺工地 2022.2.16拍摄
工地门头上写的华晟旧改，挡板上的公司介绍写着，2017年公司完成股份制改革后改名，之前曾用名有承瀚建筑工程有限公司。
△水围旧改平面图
其中，湾尚骏玺（水围村里面的）由2栋超高层商住楼、1栋9班幼儿园组成，一共321套（含保障性住房150套）。
湾尚庭玺（临福强路的）由2栋41F超高层住宅、1栋商业mall组成。住宅建面约5.02万㎡，一共376套。
项目出地面有好几层了，目前还没有展示中心。
佳园
在水围的湛江渔港吃完午饭，下一站直奔佳园。
佳园，此前叫泰安名苑，前身是东山小区旧改。
项目由两个地块组成，两地块分别是B116-0068和B116-0059，先期开发的是B116-0068，总占地面积约3万㎡，规划建筑面积约14万㎡。
项目位于滨河大道和民田路交汇处东北侧，往北抬头就能看见高耸入云的平安金融中心，走路过去只要300多米。
△佳园工地 2022.2.16拍摄
目前还有房屋待拆，探盘时发现有住户还未搬走，楼下开辟一片菜园子，种了不少蔬菜，有胡萝卜、芹菜、香菜、韭菜。
项目首批推出127套房源，一共两个户型，建面约129㎡、138㎡两个户型。目前没有展示户型图，138㎡的户型是双套房设计，横厅长约8.5米，主卧有270°景观视野面。
目前临时展厅已经开放，没有样板间，需要提前一天预约，并且验资800万。展厅在里面，从地面停车场进去左拐就到了。
△佳园临时展厅 2022.2.16拍摄
价格参考隔壁二手房星河国际花园，参考价9.63万/㎡。具体以备案价为准。
有3个加分项：
1、福田中心区地段
2、交通 商业配套极其成熟
3、程绍正稻、余啸峰等设计大师操刀，富有品质感
深圳中心天元
除了佳园，福田中心区的岗厦今年也有新盘。
年初，深圳中心天元推出准现房住宅，313㎡、330㎡两种户型，约131套，预计上半年入市。
户型大、单价高，锁定福田新盘总价天花板。
这个楼盘去年年底去过，配套非常香，约500米范围内拥有会展中心、市民中心、岗厦、岗厦北4个地铁站，连通地铁1、3、4、10号线，博物馆、音乐厅、卓悦中心等各配套也分布在周边。
数量不多，资源无可挑剔，身价上亿老板的标的。
第二站来到福田的“西翼”，忻州、上沙、沙嘴、景田，这里有4个新盘，分别是富通九曜公馆、中洲滨海华府二期、尚悦府、天健天骄西筑。
富通九曜公馆
离开中心区，下一站来到富通九曜公馆，这个楼盘北向高层户型看高尔夫景观。
片区发展较为成熟，与车公庙、福田CBD等商务区直线距离较近，生活配套丰富，新房项目非常少。
△富通九曜公馆区位图 2022.2.16拍摄
项目整体由3栋超高层建筑及1栋多层建筑构成，包含回迁房、保障房、商品住宅、酒店及商务公寓等业态，配建一所幼儿园，旁边规划建设一所小学。
△富通九曜公馆沙盘（右边1栋在售） 2022.2.16拍摄
目前在售的是1栋59层高的超高层住宅，一共283套住宅，位于项目1栋，建面约83-340㎡。
项目毛坯交付，展示中心和样板房都已开放，样板房在实体楼，要坐工程梯上去，周三天气很给力，CBD美景尽收眼底。
△富通九曜公馆窗景 2022.2.16拍摄
再来一张，看高尔夫景观。
△富通九曜公馆窗景 2022.2.16拍摄
心动了吗？
项目已经拿预售了，均价约10.9万/㎡，总价区间为729-4690万/套。
中洲滨海华府二期
紧接着，马不停蹄赶往金沙片区。
在附近转了一圈，金地工业区、上沙村、沙嘴村，好几个项目在动工。
中洲湾是上沙村旧改，总占地约9.7万㎡，总建面约126万㎡，集住宅、公寓、写字楼、酒店、商业等业态于一体，是福田少有的百万级大盘。
住宅部分为中洲滨海华府，一期在2019年开售，已经入伙了。去年11月末，中洲滨海华府一期有120套尾盘入市，户型为建面约88-165㎡，均价9.3万/㎡。据销售介绍还有21套待售。
△中洲湾效果图 2022.2.16拍摄
后面还有二、三、四期住宅，据销售介绍，二期预计在今年下半年推出，一共有426套住宅。上图的左下角一张图，最下的部分就是二期，价格参考去年年末一期尾盘。
尚悦府
尚悦府是沙嘴村二期旧改的一部分，开发商绿景，一期2019年推出的绿景红树湾壹号，户型建面约170-260㎡住宅，单价8-10万/㎡。
△尚悦府平面图 2022.2.16拍摄
在高德地图上，搜尚悦府搜索不到，项目就在好景豪园旁边，与红树湾壹号隔着一条沙嘴中心街。
站在工地门口往里看，项目已经动工了，几个打桩机正在勘探作业，传出突突突的声音。
△尚悦府工地 2022.2.16拍摄
一共有990套住宅，其中套内建面＜90㎡的有776户。
配套不错，距离7号线上沙站步行约700米，旁边就是绿景佐阾红树林购物中心，已经开业。附近还有京基KK ONE和中洲湾的商业。
原本打算走沙嘴村绕到项目，还好保安大哥劝退了我们，村里只进不出，刚开始还以为是吓唬我们，没想到是真的，在这里实名制感谢这位大哥。
天健天骄西筑
最后一站，我们去了景田，天健天骄前身是天健工业园旧改，项目位于莲花路与景田路交汇处西南侧，一路之隔是香蜜湖豪宅区。
项目分为北庐、南苑、东郡 、西筑，最早推售的是南苑。
△天健天骄南苑 2022.2.16拍摄
北庐目前还有少量大户型在售：
162㎡，13-14w209-211㎡，14.5-15w235㎡，13.5-14.5w266㎡，14.5-15.5w321㎡，16.1-16.2w
我们去参观了321㎡的样板间，超级无敌绝，浴室有房间大，主卧相当于客厅，同行的小伙伴直呼这就是人生终极梦想。
据销售介绍，西筑大约有50套可售，户型分为建面约80㎡、120㎡、150㎡三种，预计将在下半年推出。
△天健天骄（操场正上方水晶体为西筑） 2022.2.16拍摄
距离2号线和9号线交汇站景田站大约500米，周边有北环大道、香梅路、红荔西路以及新洲路，出行便捷。
看完西筑已经是下午6点多，福田今年还有几个新盘，我们下周再去，先预告下。
上梅林雅苑
上梅林雅苑占地约1.4万㎡，总建面约12.87万㎡，包括3栋高层住宅、1栋3层幼儿园、商业裙楼和公共设施等。
住宅一共786套，其中回迁房82套，可售商品房704套，638套的套内面积小于90㎡。
京基祠堂村旧改
这个项目于2018年4月启动，2019年1月确定京基为开发主体，7月启动项目签约，一期10月开拆，2021年已经开工。
另外，华强北今年还有一个住宅项目滨江爱义南方大厦。
滨江爱义南方大厦
项目位于华强北，是原来的南方日报旧改项目，一共159套住宅（其中保障61户，回迁83户），对外可售的只有15套。
海德园A区
最后来说一个压轴盘，去年的网红盘，福田全年仅有两个日光新盘之一——
海德园A区
去年推出的B区，一共有181套住宅，预计今年A区会入市，三个户型，建面约89-195-248㎡。
海德园A区更靠近北环大道，价格可参考海德园B区，毛坯均价12.6万/㎡。
项目位于香蜜湖豪宅区，近7号线安托山站，旁边有万科瑧山府、安峦公馆，附近有红岭实验学校、商业有万科里。
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