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楼市行情分化，真正能让买家看上的盘不多，大家往往在最后几个盘中纠结，本系列“楼盘PK”就是帮助大家在不同的楼盘中做出抉择，选出最合适自己的。
说起天河的豪宅，大家心目中想的都是“白月光”、“Dream house”这些词。但根据实际市场反馈，目前在售或预售的天河豪宅新盘都差强人意。
天河东三大豪宅汇景台、臻颐府、合生缦云都是红盘，但基本都叫好不叫座，从销售数据看，都能用凄凄惨惨来形容了。究竟是什么原因让天河豪宅失宠呢？这三个豪宅盘又应该怎么选呢？
本篇楼探就给大家全方面对比天河东的三个豪宅盘，帮你找出哪个才适合你，值得你购入。
为什么天河豪宅不好卖？
先探讨一下为什么这三个豪宅盘目前市场接纳程度都一般。
楼探认为主要有以下几点：
1、天河东地段价值还不足以支撑大量豪宅，造成项目直接互相抢客；
2、海珠琶洲的热度带走很多潜在的天河客户；3、这三个豪宅盘都有明显的缺点，与豪宅“完美无缺”的预期有差异；4、定价过高，劝退买家。
其中定价过高是最严重的问题，汇景台开价12-14w，臻颐府同样是12w起步，合生缦云早先吹风10-12w。那么高的价格，琶洲南TOD真的要说谢谢兄弟给机会。
后面臻颐府降价，价格去到8.5-9w后，出货速度就快了很多。但是降价也带来了别的烦恼，比如业主维权。
回到项目本身，这三个楼盘还是可圈可点的，在楼市寒风中，除了汇景台躺平外，其余两家都开始降价，臻颐府降到激怒业主，合生也把吹风价降到8w+，预计首开会有7字头。
我们就来看看这三个项目现在谁的综合实力最强，最值得买。
交通上
汇景台四周都有城市快速路，北面是环城高速，南面是广园快速路，东西面分别是华南快速和科韵路。自驾出行很便利。
但是平日这些主干道车流量都很大，汇景台附近更是有很多交通黑点，对于早晚高峰出行体验不是很好。风水学上“人在口中”的格局也很不好，形成一个“囚”字。
臻颐府与合生缦云交通状况更糟糕，出入只有华山一条路，黄云路最窄处只有两车道，早高峰塞死是很正常的事情，虽然有拓宽预期，但是变数仍然存在。
教育上
汇景台享受汇景新城的教育配套，入读汇景实验九年一贯制学校，目前该校被华附托管，教育水平很高。另外项目自身也配建了幼儿园。
汇景实验
臻颐府按照目前的地段划分，应该是入读奥体东小学+执信中学这个配套，总体来看不弱，但是终究不是自己配建的学校，不排除未来出现变数。
天河执信
合生缦云自身配建了九年一贯制学校，就在项目右侧。目前还没确定引入什么学校，优势是学校是自己的，劣势就是未必是名校。
位于左侧的九年一贯制学校
产品力上
三家的产品力都很强，唯一区别就是各自的风格不同。
汇景台延续汇悦台的土豪feel，烫金外立面加上奢侈的内装，估计很讨old money的欢心。
汇景台（在建）
合生缦云对标北京缦合产品，加上缦合物业，让业主不用饱受康景物业之苦，突出现代简约风和贴心管家服务。
合生缦云效果图
臻颐府的产品估计是近年来最出众的，以日式园林为主打，再搭配公建化外立面，整体显得禅意十足，又不失品质感。
臻颐府园林
总结
在豪宅品质上，三家做得都不错，他们的差异更多是体现在交通和教育上。
汇景台可以看作是汇景新城的一部分，所以它的配套是最成熟的，教育也是最强的，比起新区、新学校，这边更多的是确定性。但是牺牲的是增长性，未来片区发展基本定型，也没有太多的其他预期。
臻颐府的园林、户型设计做的非常出众，应该很吸引到年轻购买力。缺点就是配套一般，就连教育配套都是需要蹭牛奶厂片区的，未来是一个隐患。
合生缦云相比两个大哥，更亲民，单价、总价更友好，入门户型也有142平。教育配套和居住舒适性很强，但是交通非常一般，因为在半山腰上，需要靠帝景山庄的道路出入，出来后也只有黄云路，简直是华山中的华山。
注重教育和确定性的选汇景台，喜欢舒适以及预算有限的选合生缦云，要是对日式园林感兴趣，以及想要片区多一些想象力和投资价值的选合景臻颐府。
以目前的价格看，臻颐府可以出手，合生缦云如果8w开盘也是值得，唯一的躺平选手汇景台，就看大家对侨鑫的信仰有多高了。
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2、合景臻颐府与汇景台对比，广州新豪宅合景臻颐府
项目位置在汇景新城的东北角，东侧挨着科韵路，北面看环城高速，南面是龙熹山组团，小区的出入口在项目的南侧和西侧
住宅建筑面积约8.06万方，住宅总户数408户，套均建筑面积197平，肯定是属于豪宅类的了，户型面积段在123-355平，主流面积在180-250平，其中355平属于顶楼的复式，2梯2户、3梯3户、3梯4户的梯户比
现场销售反馈回来的消息是，将首推2、3、5、6栋，也就是上图中黄色色块那一部分，涵盖建面约123-294平户型，货量约100套，吹风价约13万-15万/平（销售现场说汇景新城的二手价格在10万左右，打个8-9折吧，8-9万是有的）
截至目前，项目已超过1000 人进行诚意登记，待预售证下来即可交认筹金80万，计划12月底开盘。目前项目的节点是12月中上旬现场的售楼部开放，估计快的话下个月月底就能开盘。售楼部在1栋、2栋的连接处，那里将作为售楼部以及后续的会所
客观地说，汇景台这个项目产品上算中规中矩吧，惊艳肯定谈不上，除了6套左右的355平的顶楼复式在产品上有突破之外，其他的基本延续了侨鑫地产自身的特点，以及最新产品设计上的亮点，比如外立面采用大面积的铝扣板玻璃幕墙，比如大户型带保姆房，比如大户型超7.5m宽的大阳台
但另一方面，侨鑫地产又是做豪宅的，在软性条件上肯定还是有亮点的，比如这一次就提出了“六恒科技系统”的概念（恒温、恒湿、恒静、恒净、恒氧、恒智的健康新生态），打造广州首个六恒科技豪宅小区，这一点有别于市场上其他家，也算是一个突破，至于这个系统好不好用，体验感如何，想必是不会差的
汇景台愁不愁卖？我的理解是销售不成问题，因为背靠汇景新城这个当年的全国十大豪宅盘，以及那么多的业主，再加上乔鑫这个广州最顶级的豪宅专家（想想汇悦台）
汇景新城里面住了太多有钱人，这些业主当中会产生两个需求，一个是“旧换新”，比如直接买这里的190-250平，甚至顶楼355平的复式；其二是业主想为自己的子女买一套，本身是汇景的业主，也想让子女住得近一点，那可以买小一点的三房，比如123-141平之类的，总价在1500-1800万左右
锤哥点评『侨鑫·保利·汇景台』：4大豪宅里最不愁卖，产品、园林、装修、价格最四平八稳
合生缦云合生创展这个开发商，早些年在万科王石眼中的地位是“中国房地产的航母”，这么多年过去了，这家开发商和品牌其实并不被大家所熟知，有点神秘和低调
比如你知道这家开发商在广州开发过什么像样的项目吗？开发过哪些豪宅类的项目吗？其实是没有的，除了早期的华南新城、帝景山庄，几乎听不到它在市场上的声音
项目位于现有帝景山庄的西侧，里面有一个湖泊叫做月亮湖，南邻悦景路，与合景的臻颐府隔路相望，周边的整体环境算作一流，不临主干道且里面有一个湖泊，以及错落有致的坡度现状，为项目打造豪宅提供了良好的自然环境
按照项目的进展预计，合生缦云今年底可能售楼部开放，进行诚意登记，但具体开售肯定要去到明年的3-5月份了，甚至更晚。取决于两点，一是工程进度和预售证的时间，另外就是备案价，如果备案价比较低，比如低于10万，那合生就拖着呗
整个项目打造成低密度的豪宅社区，层高15-16层的小高层，全部是2梯2户的板式设计，外立面上据现场反馈是铝扣板和大面积的玻璃幕墙，体现出绝对的现代感、年轻化和潮流
项目目前还是一个工地的状态，地基和售楼部还在建设之中，现场销售说合生的老板对于售楼部的装修标准一升再升，甚至都打掉了一部分已经装修好的，由此看来工期可能会往后拖，但不管怎么说这种态度锤哥是认可的，毕竟要做豪宅嘛
这一次合生缦云项目的理念一改过去那种陈旧的老套感，直接引进安缦酒店的缦系物业服务，通过管家式尊享服务、“铂金管家”、超五星酒店品质生活服务专家三大体系，为业主营造高品质的居住体验和生活方式。项目据称会参照缦云酒店5个服务人员对应一个客户的配比，为业主提供服务，如果达到这个标准的话，那未来会对项目的物业管理带来绝对利好的强大冲击
产品上以板式为主，面积段在142-258平，3-4房2厅2卫3卫，首期开盘的是1、2栋，累计60-70套，面积为142平的3房2厅2卫，以及167平的4房2厅3卫
从户型产品上来看，平面局部还算合理，142平的不超豪宅的阳台做到7m的面宽，“U”型厨房既保证了功能上的实用性，又保证了动线的合理性。142平的三房单位唯一有点小缺憾的是左上角那个房间的动线与厨房、餐厅交织在一起，略显混乱
167平做到了4房2厅3卫，带双主套的设计，但是次主套的卫生间是一个暗卫，这是一个瑕疵。另外一点是餐厅位那里本来是可以设置一面窗来进行采光的，现场销售说为了保护外立面的完整性，那个地方就是一面实体墙，采不了光
锤哥点评『合生缦云』：产品上有小瑕疵，4大豪宅里最不缺钱的开发商，一定会吊着卖
合景臻溋·名铸合景臻溋名铸这个盘高调亮相，2019年的地王，把交给政府的公建配套算上的话，楼面地价去到7万多，不算公建配套的楼面地价是3.7万。这个地块位于金融城，东侧就是鱼珠，南向一线江景，在地理位置上属于绝对的C位，秒杀其他三家豪宅项目
主要的户型有267平，280平，322平，404平等建筑面积段，显然这个盘是合景花了血本打造的新一代豪宅，这个项目的产品肯定比第一代的豪宅珠江新城誉峰要好，也会比牛奶厂的臻颐府要好，毕竟地段和客群是不一样的
合景臻溋名铸由4栋住宅 3栋公寓组成，日前已开放售楼部及样板房，主力的建筑面积在267-280平大户型，对外吹风价19-23万/平，看房需验资1000万
目前在售的是商办物业，其实也就是公寓，据说公寓的价格都卖到了20万以上，甚至达到30万一平，商业的网传备案价在13-21万/平，最高达42万/平，因为公寓和写字楼的售价不受备案价影响，所以可以往高了卖
拍脑袋来看，如果住宅按照单价15万（实际应该不比这个低）来计，总价范围在4000-6000万，这个总价几乎可以买珠江新城除了汇悦台、柏悦府这几个拔尖小区之外的所有小区和户型
目前项目只显示商铺的预售证是拿到了，住宅的还没有拿到，因此项目目前在售的只是商铺，考虑到住宅的限价问题，合景估计也是在做两手打算，先卖着商铺再说，后续再看市场，边走边看
另外就是，如果公司缺钱，那就先把牛奶厂臻颐府的住宅去货，反正这两个项目都是自家“篮子里的鸡蛋”
产品上面，合景臻溋名铸的住宅是做了非常大的突破和创新的，比如280平的户型，仅仅做了3个房间 一个工人房，3主套 公共卫生间
户型平面上来看，打破传统的以“客厅 阳台”为核心点的布局，改变为以“岛台 西餐厅 中餐厅 客厅”为核心点的布局，整个户型平面给人一种大尺度空间感，这种依据南方人、广州人生活场景所提炼出来的产品改动，以公共活动空间为第一要义，十分值得期待
“艺术和美学的交融，人文与激情的协奏”，合景用这句广告语来宣传这一批住宅的产品特色，看来是铆足了劲要打造好。如果你看过珠江公园北门的誉峰，看过天銮、领峰，你就知道臻颐名铸的产品会是这一类产品的升级版
锤哥点评『合景臻溋·名铸』：好区域、好产品、好江景，单价有望突破广州市场新房的天花板，达到近20万一平，总价3000万起，主力总价4000-6000万，硬气
合景·臻颐府合景臻颐府是去年拍卖的，楼面地价5.1万拿下，当时周边牛奶厂的二手节节攀升，地王一出，牛奶厂业主的信心更加强硬，直接把价格喊上了10万
从区位上来看，位于牛奶厂悦景路边上的臻颐府，属于牛奶厂板块相对位置不那么好的，比如距离悦景路只有10-20米，比如那边山体连绵，给小区的规划设计带来一定的麻烦，而且楼面地价去到5.1万，那得卖多少钱才不亏呢
这不，因为受到备案价的影响，这个项目的展厅设在合景地产的总部来进行展示，首批推货放风价为7-8万，低楼层的为7.4-7.6万，高楼层的在8万左右，看到这你可能会质疑，楼面价5.1万，售价7-8万，认真的吗？
再来推算一下，如果楼面地价5.1万的臻颐府，最终真的要卖7-8万，那牛奶厂的二手价格是不是得7万以内呢？同一个板块嘛
臻颐府主推建面约197-350平大平层，门槛为1700万起步，看房同样需验资1000万
据现场销售表示，项目自2021年6-7月份开始收筹和落定单位，交300万即可提前锁房，但啥时候开盘和网签不确定，可以肯定的是今年一定开不了盘，预售证的问题
197平的4房2厅3卫，相对来讲户型上就没有那么跳跃（和臻溋名铸相比的话），整个户型平面还是很合理的，典型的南北对流，南北双太阳采光，主人房南北对流，双主套设置
面积去到250平及以上，户型上就会有突破了，4房2厅4卫（不算工人房的卫生间），且带工人房。南北对流的双阳台设置，主阳台9.1m超宽采光面，超大“中西式”的餐厅设置，6.2m*4.8m长宽的餐厅尺寸，恢弘大气
锤哥点评『合景·臻颐府』：在销售上与合生缦云一定会形成“肉搏战”，本区域内的绝对改善型小区和产品，高总价销售压力还是比较大的
保利招商天郡面积139-262平改善型，吹风价14-15万单价，国庆期间就入市了，目前是内部登记阶段
保利的天字系列，是不是看到“天”字就有点保利天悦的感觉？确实，在广州做产品来讲，产品综合力最好的两个发展商，一个是中海，另一个就是保利
这个项目虽然不在万胜围，周边也没啥地铁规划（未来8号延长线会往东边过来新洲路），但琶洲这两个字值钱，并且离万胜围地铁站1.5公里，加上有江景资源，虽然不是绝对的一线江景，但150米的距离不算太远，整体来看也算江景
这块地的楼面地价5.1万（和臻颐府一个价格），面粉价在这放着呢，户型从136-262平，绝对大户型产品，从3房2厅3卫，到4房2厅3卫
仔细看户型图，真的很棒，而且我的直觉告诉我，后续有江景资源的改善型产品其实不用那么大，最舒适的面积段是130-200平之间，产品的使用率、规划设计上的完善和效率，已经替代了过去那种“傻大黑粗”式的绝对大面积的产品，这就是产品力的一个体现
至于具体什么时候开盘，不得而知，大概率也是被卡在备案价上，但是这个盘很小，内部消化即可，可能不会“敲锣打鼓”式地卖房
越秀赤沙TOD项目就不说具体项目的优劣势了，说说琶洲的辐射吧，以现有磨碟沙琶洲西区为核心的区域，起来后能够辐射哪些区域和板块？
肯定是先有新港东路，到万胜围一带，再到东环附近，顺着新港东路、阅江东路来展开，会辐射到黄埔涌以南，新窖路以北的区域，华快附近，也就是所谓的赤沙，时间周期在5-6年以后才有效果
至于科韵路南端的仑头，不管是官洲南苑，还是官洲北苑，会受到辐射，但估计得8-10年之后了，而且到时候这些小区都是正宗的老破小了
88亿！琶洲南区爆发，富力正式牵手海珠赤沙。赤沙村更新改造项目总用地面积为69.38万平方米，改造范围内总建筑面积152.86万平方米，改造总成本为88.1亿元
赤沙村东至科韵路，南至新滘东路，西至华南快速路，北至黄埔涌，这是地理上的赤沙，琶洲CBD近在咫尺，隔着一条河就是国际会展中心，项目周边规划在建地铁包括18号线、12号线、11号线，赤沙滘站就在其南侧
占据着琶洲南片核心区域的赤沙，无疑是一块“大肥肉”，目前住宅用地稀缺的琶洲，住宅项目的琶洲壹号、保利天悦等，二手报价大约在10万 ，保利天悦13-15万一平。赤沙项目就是承接琶洲互联网电商总部基地，作为高端住宅来打造的，前景可期
但是，时间上的不确定性是一个非常大的变量。越秀的赤沙TOD项目，最快也要到明年5月份了，其他的没有消息
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本文关键词：合景汇苑，合景臻颐府与汇景台对比如何，合景 臻颐府，合景环汇商业广场|臻颐府，合景臻溋名。这就是关于《合景臻颐府与汇景台对比，汇景台、臻颐府、合生缦云谁最强》的所有内容，希望对您能有所帮助！更多的知识请继续关注《犇涌向乾》百科知识网站：！