成都主城区分析，成都主城价值回归

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内容导航：1、成都主城区分析：成都主城价值回归，到底哪个区域，才更有含金量？2、成都主城区分析，最复杂的区划间关系

1、成都主城区分析：成都主城价值回归，到底哪个区域，才更有含金量？

#都说成都回归主城那到底哪里最有价值?#

成都南门再往南的高新、天府新区等板块，大城市的框架，基本已经初具雏形，特别是高新金融城、大源等板块，如今已经有一定规模，人气也有了，可以说是过去突飞猛进十多年的成果。

但再往南，特别是绕城高速以南，人气和产业方面，还有待进一步填充，才能饱和。步子不能一下迈得太大，特别是当人均收入还不能媲美北上广深的时候，一定要夯实内力。

在全国人口增速下滑、经济增速放缓的大背景下，许多城市的人口增量、新城区的扩张速度，恐怕不会像过去二十多年那么猛了。

所以，盘活现有的基本盘，做强做实主城核心，老树发新枝，为下一个新城拓展的周期蓄力，才是理智的选择，三环以内的老城区，迎来价值回归，是一个必然。

实际上，老城区的二手房，也正在迎来一波前面几年被压抑住的行情。

回看成都主城，三环以内的区域，仍然还有很多“宝藏”板块，虽然看似“饱和”，很多老小区、旧房子占着地块，密密麻麻，但实际上地块的利用效率并不高，好地段没有配上好项目，都是一些老旧小区，地块没有发挥出应有的价值，比如下面这几个板块：

1、一环内的核心：武侯祠、华西坝；骡马市

从平时成都的热力图看，都是大面积的红色一片，很难看出板块之间的差别来，因此，我们选取了2023年1月21日，也就是除夕那天的热力图，就可以清晰分辨出，三环内的常住居民的主要聚居区域。

可以看到，更多本地人还是集中在天府广场、春熙路及其东南侧的玉双等板块。

而一环内热力值相对较低的洼地，居住人口没那么密集，城市历史包袱轻，改造起来成本低。

其中，南门的武侯祠——华西坝是一个比较大的板块，川音——川大是一个板块，北门的骡马市，就是这种洼地里面比较有潜力的区域。

这三大板块中，川音、川大被重新开发、旧城更新的概率较小，毕竟区域内很多历史文化积淀，很可能需要保留下来。而武侯祠——华西坝，以及骡马市板块，很有可能成为主城价值回归的热点。

特别是武侯祠、华西坝区域，不仅受到天府广场、春熙路核心的南下辐射，同时受到南面高新金融城向北衔接主城的双重加持，处在新老城的交汇区域。

2、承接一环外溢的板块：浣花溪、衣冠庙、玉林、攀成钢、电子科大等

由于武侯祠—华西坝，未来的体量很可能超乎想象，毕竟有华西医院这一招牌稀缺资源加持，又无缝对接市中心天府广场，未来很可能价值外溢到周边的浣花溪、衣冠庙、玉林等板块。

其实，现在一些更周边的板块，已经很明显地感受到外溢红利了，比如双楠、红牌楼等。

而攀成钢如今热度已经不低了，主要承接的是玉双、春熙路等区域向东边的外溢价值，骡马市的价值外溢，很可能流向电子科大等板块。

3、三环以内的重要节点板块

比如金融城、三圣乡等板块，实际上已经算是比较全新的区域了，主要得益于交通的节点优势，比如位于南三环和天府大道中轴线交汇的金融城板块，未来显然可以理解为扩充版的人民南路板块。

而三圣乡板块，和成都东站周边，又是成都东进、成渝双城融合的重要节点。

但这些区域，显然需要等到主城核心（特别是一环内的一些低效用地）价值焕发，地块利用效率提升到一定阈值，达到极致饱和之后才会迎来更大的机会。

目前来看，主城三环以内，仍然是有不少洼地和潜力板块，虽然新房项目不一定多，但优质配套和核心地段的二手房，仍然是非常稀缺且数量有限的标的。

2、成都主城区分析，最复杂的区划间关系

成都行政图

成都区划图（本图天府新区只是直管区）

成都高新区作为这个城市的经济区已有三十二年历史，三十多年来，成都高新区就是成都城市发展的缩影，更是成都这艘巨轮的强大引擎！但成都高新区感觉就是东拼西凑的，它跟其它区的多角关系一般人理不清楚。

成都高新区目前拥有南区和西区两个直管区。在成都东部新区还有一个联建共管的未来科技城；在成都双流区也有一个合作共建的天府国际生物城！

成都高新南区

成都高新区的版图拉得很开，最初由武侯区划出部分区域起步，之后又把桂溪、石羊场收过来，后来双流的大源、中和也成为高新区的版图。从成都老城边缘先是一路向南，眼看土地已经跟不上发展的速度了，马上又到郫都区那里划来了几十平方公里，这一片地区目前已经是成都电子装备制造的主要基地，每年都是成都出口的主力军！也缘于此，成都设立了电子产业功能区，但这个功能区又分高新区和郫都区部分。