上海限购政策（上海市房产限购政策规定）021-06-10 18:48·沪叔说房
我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，最近上海楼市的新政会对购房者产生哪些影响呢？我属于刚需购房者，在上海楼市政策变化如此快的今天，是应该及时入手还是再观望一下再购买呢？
沪叔：你好，上海楼市的限购政策主要目的是为了抑制炒房行为，但并不是所有的上海新房都会限售。由于上海新房的限售，二手房市场也开始产生了比较大的影响，购房政策的不断变化使得原本较为火热的二手房市场逐渐趋于平稳。而从楼市的整体供应来看，上海一手房的供应量会逐渐减少。无论是一手房还是二手房，都应该在今年内抓住机会,及时购买。楼市的风险主要来自于房地产泡沫，但是实际上上海楼市整体较为平稳。建议购房者不要太看重眼前的涨跌，不要抱着炒房的心态买房，刚需注重一手房市场，积分不够重视二手房市场，想购买市中心尽量在今年完成买房。
提问：沪叔，你好，我购房预算在1100w-1300w，因平时办公需求，想买个带书房的三房，家里的小孩现在在上幼儿园，我看天山板块的小学资源还挺不错， 这边价格适合的学区房项目吗？
沪叔：你好，天山板块，位于长宁区，周围分别是虹桥，中山公园和西郊宾馆，以及长风公园板块。交通方面，板块内有一条超强能级地铁2号线，无论是静安寺还是到达虹桥机场都只需要10分钟，到达上海其他地区也比较近，板块同时还具有内环线、延安路高架和中环线三个路面的通行线路，在此板块通过驾车或乘坐地铁的方式就可以到达上海各个区域，可谓交通十分便捷。板块在周边高新产业发展的带动下，吸引了许多优质房企公司入驻。商业方面除了板块内部的大型商圈，周边更是有新虹桥-天山商圈这样的顶级商圈。教育方面，有威宁小学、长宁实验小学和古北路小学，娄山中学、西延安中学、天山初中和仙霞中学。虽然不是顶级学校，但是教育质量也还可以，板块内大部分家庭给孩子走的海外路线。医疗方面，板块西边有同仁医院，东边是天山中医医院，可以满足居民日常的就医需要。板块内高性价比的学区房，详见内部分享。
提问：沪叔，你好，上海新政的出台对于购房者的影响主要体现在哪些方面？在积分政策下，新房的平均录取分数线大概是多少分呢？对于我这样的刚需购房者来说，怎么样才是正确的做法呢？
沪叔：你好，在上海出台积分购房政策后，根据相关数据统计，在4个月的新盘中，触发积分政策的项目仅仅有19个，占比不高，平均分数线为54左右，中位数为57分左右。但是低分并不意味着买不到房子，而是可能买不到热门地区的楼盘。在部分购房的脑海中，买房意味着买到好的，热门楼盘，而不是一些刚需楼盘。同时，在这些购房者中不缺乏借着刚需名义扰乱市场的人，这也进一步助长了购房者焦虑情绪。总之，根据目前的情况来看，单身且积分在50分以上是可以购买新房的，购房认筹的分数进一步降低的可能性不大，对于购房者来说，清楚自己的定位才是最重要的。
提问：沪叔，我想咨询下，亲戚用我名按揭买了一套房，100多平，商业贷款分30年还，等3年后说是转按揭再过户给他，那么就等于用了我首付买房的份额，那么这么操作对我以后有什么影响，等三年后过户给他了，我就名下无房了，我自己如果要买房，算首套还是二套，我之后能不能公积金贷款，贷款利率会上浮多少，我帮了他这次，对我的损害有哪些，我应该注意什么，您可以详细和我说下吗，谢谢！
沪叔：你好，目前上海限购政策是以家庭为单位的认房认贷。
1、认房，认上海市家庭名下的住宅房屋套数；
2、认贷，认家庭名下在全国范围内无商业性住房贷款记录和公积金住房贷款记录的（不管是否已还清）如果1、2都没有的话，那么本次购房申请商业贷款按照首套房贷款政策执行，首付款比例不低于35%即可；1、2只要有任何一项，都要按照二套政策来执行，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。贷款超过五年期的利率在基准利率的基础上浮10%。 未来如果想在上海买房还是可以用公积金贷的，公积金贷款中心和商业银行对于二套房认定不同，银行是认房又认贷，公积金中心是认房不认贷，简单说就是首套房按揭买了后卖了，现在又购房，还是可以用公积金贷款。
不过首套购房资格这么用掉有点可惜，特别是在上海，首套房的商贷是3成，后面如果你自己想要在上海买房的话，有过贷款记录，商贷首付是要7成，而对于上海一套动辄千万的房产，首付差距有400万。如果是用公积金贷，是算首套，上海首套公积金贷对于个人最高额度是60万。另外还需要注意一点的3年后过户的话，需要把自己名下的房贷还清才能过户，贷款按揭没有还清，产权已经抵押银行，不属于当事人所有，所以无法办理该住房过户手续。需要住房贷款还清，无抵押，有房产证，契税证明，出让性质土地证，业主持有住房时间，超过住房所在地规定的限售规定，一起到住房所属房管部门，才能申请办理该住房过户手续。
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