北京小区封闭式管理（封闭小区管理好）

北京小区封闭式管理（封闭小区管理好）原创北京房姐2021-06-06 23:51

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐，北京对人口流入的限制会影响未来房价走势吗？现在浙江、广东的人口净流入很大，这是表示未来这里的房价涨幅会很可观吗？

回答：人口流入，房价就会上涨吗？ 人口是房价的基础。 人口的衰落是一个缓慢的动态，但大城市的人口增长可能因为外部人口输入导致短期的快速增长。 新加入的人口可能增加一批购买力，房价需求增加，供应跟不上会导致更快的上涨。 关键词是：「可能」 ———————— 并不是每一个新加入的人口，都能满足这座城市的购房条件，或者这些人口本身并没有在这些城市成家立业的打算，例如江浙下辖的众多县市，以及东莞惠州中山等城市，大量的外来人口只是候鸟式的打工者。 而城市本身的房产解构，也会决定市场的形态。 例如东莞，本身并不是一座标准的城市，更多的是由一座座「镇」所组成的组团状建筑群，导致被割裂成许多细分的市场：凤岗松山湖等地房价涨幅喜人，厚街寮步等涨幅平淡。 回到问题本身，人口的增加，最直接的影响是增加更多的房产购买需求可能，打破所在楼市的平衡，从而引发供不应求，价格上涨。 —————————— 然而不管供需再不平衡，相比3000万人口20万\/年的增减和750万房屋的总量来说，对价格的实质性影响依然非常缓慢，更多的是对「预期」和影响和导致的购买力转移到同类「竞品」。 例如北漂沪漂首付不够部分转移到深圳上车。 但房价的大头，是通胀。 通胀才能导致物价翻上10倍20倍，日用商品的供需只能导致物价大多在1-5倍之间徘徊。 人口的增加，对房价的影响的不光是导致供求关系的短缺； 更长远的结果是，人口会增加一座城市所占据的「通货膨胀」的股份。 一个2000万人口的城市，大概率会吸收第一波新的资金； 而如果一个城市从200万跌落到80，这里的人很快将不买房，最终房产将无人问津，当地房产对应的币值无法与通货膨胀挂钩。 —————————— 人口的变迁，会缓慢影响一座城市对于通胀的吸纳能力。 另一个容易被人忽视的事实是: 权力的力量，会直接决定一座城市对于通胀的吸纳能力。

提问：房姐好，请问顶层可以买吗？打折入？溢价出？所有顶层都一样吗？比如，老破小和风景溢价小区？ 之前微博有人讨论，如果将来房子老了，物业不管了，那些有电梯的高层应该怎么办？会出现这种情况吗？

回答：南方、北方，东北、长江流域，因为各地人文和气候不同，顶层的市场都不同。 南方多雨地区，历史上老房屋多漏水因此有刻板印象导致折价； 北方尤其东北地区，历史上采暖问题，顶楼较冷所以导致折价。 现在这两个问题都能解决，如果仍然房屋折价出售或折价过多，可以考虑买入，也有利于评估和带看。 带视野和风景的小区，品质越高，高楼层观景房自然越贵。 京沪拉单价10万-15万的品质小区看看楼层朝向数据可以验证结果。

提问：【新人首问】房姐好！北京退休职工，在东城区二环内有一套价值1k左右房产，儿子大学在读，名下有一套朝阳区市值500左右的房产。准备为儿子换购东城区一局或小两居，以便将来孙子上学；我们想换购一个四环以内的舒适一点的三居。请问房姐有什么推荐？ 出售现有住房并不容易，在当前市场环境下怎样顺利卖出现有二手房，房姐能给些提示吗？两套房分别是03年和05年的房产。 手头还有200左右，但是有较好的理财收益，而且现在贷款利率低，再买房时想贷款。之前买房时从未贷款，请问房姐，退休人员能贷款吗？

回答：可以看下精华主题，有卖房相关的技巧。多挂中介，照片尽量拍好点。 还在上大学的情况没必要现在入学区房， 政策都在变化，现在入风险大 需要时再买来得及 1000左右三居自住看下朝阳的 天之骄子、苹果社区南区、风度柏林 退休的话需要包装流水才能贷款

提问：房姐关注许久，加入圈子求答案，最卖完了西城小两居，准备置换大三居，要求小区品质好（西城环境太差），南北通透，最好一梯两户，封闭管理小区，近处有地铁，有配套商业或生活区，结合两人上班地点（西四和崇文门），价格1000左右，感觉草桥和珠江骏景北区比较合适，1）草桥恋日嘉园大三居，感觉小区环境不错，但距离上班地点远，周围没有商业配套2）珠江骏景有两套可选，一个是复式，一个是大平层，复式可否直接用同小区大平层单价折算，或者如何计算合适，另外珠江骏景周边在改善，感觉未来会好，但这个小区物业和楼房质量如何？求解。如果置换草桥，手上子弹还有剩余 目前北京情况还适合投资吗？3）论坛一直说的全款购房后再抵押，我一直不理解，如果没有更合适投资渠道，目前楼市也在平台，抵押的成本也很高，是否合适？

回答：1. 恋日嘉园品质在草桥算是中等偏上，小区的大户型居多但部分户型的设计上通风效果较差，需要注意。 2. 珠江骏景的毛病就是周围环境太差，而且很难有改善的空间，小区里面也有点乱，那边做生意的多，好多发快递的，乱糟糟的。 优点就是小区本身品质还算OK，最大的优点就是便宜，但长期看保值属性一般，不太建议 3. 建议看下精华帖，对全款抵押会有更深的理解。北京的房产依然是最佳投资品

提问：房姐您好，新人首问，已婚夫妻均是sfsd，手持120，可以操作到180，最近三个月有房出售资金亦可增加到450，月供2w 以内可接受。目前自住岳母名下平乐园一居，妻子在朝阳公园附近上班，我在大兴机场（会出差不用太考虑），刚交定金台湖金茂悦小3居，看中17号线首站利好故入，新盘还看了电建洺悦湾，但考虑亦庄换乘不方便放弃（媳妇不会开车）。1，考虑自住+保值，金茂悦适合我吗？2，如不合适，二手房哪里可入？看过十号线石榴园至分钟寺05年后两居和三居，后来算距离和金茂悦通勤时间相同，且不太能接受老破小自住，（现在住的就是）。3，首套金茂悦手里预计子弹还有300左右，二套二手房优先考虑投资选哪？

回答：1. 台湖金茂悦自住可以，保值属性略差。 2. 二手房建议看 青年路那边的润枫水尚，双井 首城国际、华纺易城 还有四惠的东恒时代二期 ，自住+保值都不错（此方案最推荐） 3. 可以淘下丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特

提问：房姐您好，向您咨询一下，夫妻名下有两套房，1号西城裕中西里（有房贷），2号房山芭蕾雨悦都二期（全款买，一层，带赠送地下室，现价估计500多万）。考虑将房山那套换成城里的房子，可考虑在1号裕中西里这套的旁边，买套房供改善性需求（旁边是朝阳，在朝阳买是否更好，能买大一些的），给老人住。 现问题如下： 1. 若将2号房山的房子换到裕中西里附近（朝阳海淀均可，看您推荐），两边涨幅的差异大不大？也就是说，一卖一买的交易成本（例如中介费税费，转换期间的房价浮动，甚至可能涉及的过桥资金，二套房加杠杆贷款的利息上浮等成本），能否被区位差异的涨幅覆盖？（也就是朝阳该区位是否比房山芭蕾雨涨得快？芭蕾雨附近有奥莱，涨幅也不错） 2.若换到城里，在裕中西里附近，应该如何选择？例如华严北里是否值得投资？或者有没有别的区位的投资价值较大的建议？ 3.可考虑适当加杠杆，若卖房获得首付约500万，加上二套房贷款，贷款多少合适？例如购买总价700or800万？ 4.现在1号西城的房当时贷款160万，预计还剩100多万，若购买二套房，是否需要先将其还清？或者二套房能否再贷款？成本会不会很高？ 5.1号西城这套为学区房，未来约六七年后孩子上了学可考虑卖出，那这样的话现有2号房山这套是到时再换好，还是现在就换？若现在换，西城的卖出后是否也去新2号附近买？ 非常感谢

回答：目前的资产构成存在两个问题： 1.整体流动性低，抗风险能力弱； 2.升值回报不稳定，房山是很弱。 解决步骤： 1.芭蕾雨悦都现在出售或抵押，目前出售的周期不好说，尤其是这种一楼带地下，大面积高总价标的，对于房山来说总价超过450就不好出手，所以也可以同步抵押出来，两条腿走路。 2.不再投入东西城任何标的。朝阳区来说，北三四环学区同样回避，华严北里是一个缺乏后续人口的选择。 3.裕中西里可以考虑在目前至2021年中之间出手掉，如果不需要学区。 4.不管购买第几套房，都不需要还清原有房产贷款，贷款成数与原有贷款是否剩余无关。 5.购买二套以后的房产，一律采用全款买入，然后抵押的方式来进行。 6.买入朝阳稳定升值、高发展、且有学区资源投入的板块，例如望京，九龙山等，具体的选筹再在板块内部深耕具体房源。 有比较多的基础性购房问题缺乏了解，可以参照一下北京买房攻略

提问：房姐好，能再解释一下，为什么欧大说的，年轻人不愿意楼上住人，买房就买顶楼？风景不好呢？比如北京就没有江景。有些老公房顶楼是折价的。是不是就不属于这个范围了。谢房姐。

回答：没听过这句话 顶楼天然气场更强，如果你是人上人，自然就会有人上人的附属品。 老公房一共6层，顶楼没有多大区别。 顶楼露台自然是额外价值， 楼梯顶楼爬楼折价也是合理因素。 缺点比优点价值更高，最终结果当然还是折价。 10+a=8 a不一定是-2 也可以是（3-5） 拆骨法要想到底 思路才能清晰

提问：新人首问：有一套长阳小三居，现住西局附近公房小两居，孩子在东三环国贸工作。想用孩子票买一套西局欣园附近房子，或者孩子单位cbd附近。有首付300，家庭流水3～4万。考虑自住和保值。西局欣园的房子偏贵，环境好，望园东里价格便宜，管理较差。附近还有哪里可以考虑。不想太远，希望买个小三居，自住，保值，兼投资。

回答：孩子首套更建议以投资属性为主，后期大概率也会置换，西局欣园可以考虑，另外可以看下 怡海花园、万年花城 考虑孩子通勤，朝阳也是不错的选择 可以看下 青年汇佳园、首城国际、柏林爱乐等

提问：26岁，单身，爸妈几年内应该不会到北京常住。目前在亮马桥工作，以后工作区域应该在朝阳片区，上车盘，五年后可能要换。考虑首付150-200，总价四百万左右的房子。炫特三百五左右一居好还是亦庄1次渠南首创远洋禧瑞天著（目前看中14号楼高层，420w）好？二者未来保值和升值方面怎么样？

回答：禧瑞天著离地铁17号线近 可以上建华，整体还不错，不过禧瑞的好户型不多，周边配套没起来有点荒凉，能长持8年以上，我觉得可以入。 炫特是一直推荐的上车盘，综合性价比还不错，短期收益确定，能跟上大盘的涨幅，如果是持有5左右，更推荐炫特。

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