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项目部管理经营策划
项目经营策划形成于工程项目的启动阶段，落实于项目管理的全过程，应涵盖工程项目前期准备阶段、工程实施阶段、工程结算阶段。是指导项目实现利润最大化的控制规划性文件。
工程项目经营策划应由本项目的商务经理在工程项目施工之前或施工前期进行编制。项目经理牵头，组织经营班子针对起草文件集思广义进行二次修订，应特别注意和技术沟通探讨实施的可行性，相关证据链的充分合理性，比如支持性的技术资料、试验资料、相关影像资料、会议纪要、设计变更、施工方案等，从而形成最终指导性文件。文件形成后分解任务，落实何时做，如何做，谁来做，具体实施者应是本项目的所有管理人员，需要全体人员的配合执行。经营班子负责组织落实具体策划的执行情况，对于关键工序进行严格动态监控，形成良好的组织体系和工作流程，为工程结算工作保驾护航。
作为工程项目的商务经理应根据工程类型、特点、施工合同、中标清单、招标文件、以往结算经验等拟定经营策划方案，注意工程特点不同，策划方向应有所不同，充分发挥好参谋长的作用。
一、关注项目前期准备阶段。
认真研读施工合同，结合招标文件、中标清单加强对合同条款的学习理解，分析合同中可能存在的纰漏和将要面临的风险，制定切实可行的应对措施。特别注意合同中对于合同价格、价格调整、政策性调整的约定、变更的处理条款等。
例：施工合同中规定：“由于工程数量设计变更，引起分部分项工程数量的增减。增减数量在实际发生工程量与清单中工程量偏差超出-10% (包含投标清单项目实际未发生)时，投标综合单价与拦标综合单价偏差超出±5%的，结算时首先在投标总价中按该项目拦标价总额扣除, 减少后剩余的工程数量所对应的综合单价及措施项目费，应由承包人提出，经发包人认可，报秦皇岛开发区造价管理机构备案后，作为价款调整、支付、结算的依据。”
在某工程中标清单中破碎板、脱空板和与之配套的拆除路面和破碎板换板后的C15砼修复基层中由于中标清单工程量过大，加之现在甲方管理严控，最终结算数量减少较多，投标价现在一般都会超过-5%。仅此几项结算中按合同约定被倒扣工程价款约66万元，这笔损失是巨大的，需要引起注意。在实施方案中的工程数量尽量与实验结果匹配。
同时在施工前预先进行中标清单与拦标价的比对，发现有综合单价超过-5%的情况实际施工中尽量把工程量偏差控制在-10%以内，避免工程数量的过多减少，或是投标时如发现有工程量偏差在-10%以外的情况，根据以往拦标价格将单价控制在-5%以内，即可避免上述损失。
二、落实项目实施和结算阶段
在项目施工过程中，认真落实经营策划的执行。随工程进展及时沟通，提醒项目经理和技术负责人编制相关方案、洽商、设计变更、图纸会审、会议纪要等，留好相关证据链，特别是涉及开源性工作。
1、加强施工图纸的审核，与中标清单比对，发现漏项在图纸无依据部分及时提醒技术负责人，写入图纸会审、设计变更单或洽商确认。
如某工程路口顺接图纸原设计只有24cm砼顺接路面，路面加铺15cm沥青实际施工与原路无法顺接。后与设计联系增加了一层15cm砼找坡层，并写入了设计变更，此项变更结算增加了约10万元。
设计图纸中水稳上、中、下结构层宽度相同，级砂图纸未说明（可调整成1：1放坡形式，并与设计沟通在设计交底中明确且将竣工图与之匹配）。
2、施工过程中注重洽商和变更的原始记录，收集整理相关数据，发生的相关成本等及时与技术沟通完成洽商的编制与审核。在洽商编制审核中应注意：
（1）旧路改造工程与新建道路的不同，旧路改造工程拆除部分的相关工程量一般图纸中没有依据，此部分需要在洽商中进行确认。例如：旧砼路面拆除数量确认。（附平面图标注具体位置，并列详表分类汇总，如按调整标高、顺接处理、新建集水井位置、检查井升降、破碎板、脱空板处理等进行分类）；水泥砼路面恢复数量确认。（附平面图标注具体位置，并列详表分类汇总，结合旧砼路面拆除位置注意匹配性）；水泥砼路面压浆数量确认。（弯沉值20<Lr≤40，钻孔压浆处理，需相应弯沉试验报告和压浆报告支持，注意和破碎板位置不相冲突）；破碎板、脱空板数量确认。（弯沉值Lr >40，脱空板处理，一块板被交叉裂缝分割为三块以上的板为破碎板。附列表说明）、沥青灌缝及玻纤格栅数量的确认等。同时注意逻辑关系的匹配性，如旧路和新建道路部分的相互关系等。
（2）做好原地复测记录，相应调整标高，并结合现场原地表状况做到相对合理，保证现场挖土方项目达到最大量化。（做好主路、非机动车道、人行道、预埋管道、挡墙等部位原地标高复测记录，注意复测记录桩号与设计道路纵断图桩号的匹配性）同时附有现场监理和甲方签字确认，最好以洽商的形式予以确认。
（3）基坑或道路回填如清单项目为原土，实际施工如采用级砂、山皮土回填应及时跟进现场签证，需要相关会议纪要、技术资料支持、注意压实度与策划结果、竣工图与结算、施工日志与结算的匹配性。同时做好现场做好试验段并留存影像资料。
（4）基坑支护项目（如打拔钢板桩等项目）需在洽商中详细明确，并附相关影像资料。
（5）商砼清单项目特征中外加剂是否明确，需核对原招标图纸与实际施工图中砼外加剂区别，如有变化则进行变更增项调整，砼外加剂（抗冻、抗渗、早强、细石、钢纤维等）需在相关设计交底、方案中明确。
（6）施工时主要材料涉及大幅上涨，如商砼、沥青混凝土、水稳等，需将施工节点工程量进行确认，并与施工日志保持一致。
3、在施工方案审核中应注意：
（1）对于管道和基坑土方工程，方案中要注意土质类别，放坡系数，人机开挖比例，机械开挖土方是坑上作业还是坑端头作业。一般每侧增加工作面为40cm。如基坑施工需搭设脚手架、设置集水坑等工作面需按工作需要增大设置。基坑开挖中如遇岩石或工字钢支护，则放坡比例尽量接近实际。开挖中遇到岩石应结合地勘和现场情况在洽商中确认岩石层标高。
（2）基坑和管道回填时应注意级砂回填顶面高程与原地面之间的逻辑关系。回填材质、厚度是否与图纸一致，压实度是否匹配等。
（3）桥梁墩柱、盖梁、预制箱梁等使用的定型钢模板，需在实际发生的基础上论证可行性同时进行最大化调整，并在施工组织设计中明确体现。此部分与施工中洽商计量项目对应匹配，附详细模板施工图及计算图表。
（4）为了保证工期及外观质量，承台、桥台肋板、垫石、抗震挡块、耳背墙、中横梁、端横梁、湿接等相关使用木模板的工序需采用竹胶板（复合木模板），按无摊销一次性周转考虑。
（5）墩柱、挡墙双排脚手架、现浇箱梁碗扣支架需在方案、洽商中明确。（碗扣支架结构尺寸，支架基础的做法、支架基础标高等附详图说明）
（6）施工中用措施钢筋（拉杆、马凳筋等）需在方案和洽商中附图说明，钢筋的直径、长度、设置情况、间距等。
三、经营策划的实现与开拓
经营策划方案再完美也需要相关技术资料的支持才能得以实现，方案是指导，技术资料是保证。在某工程中1#、2#预制装配式混凝土挡墙基础换填项目（基础挖除换填毛石、级配碎石、水稳、土质由于液化需进行工字钢支护，基础换填后工字钢不再拔出、降水等）专项施工方案、设计变更、会议纪要、地堪资料、洽商资料的互相支持，互相匹配才有后来结算充分的底气。
经营策划要敢于打破常规，改变惯性思维。
2012年在某道路加宽改造工程中因不断交施工增加的交通导行费用较多。传统的观念认为包含在安措费中。但如果断交施工则不会增加这部分费用，当时与技术人员商量将此项费用编入洽商，并编制与之相匹配的交通导行施工方案：现场需分阶段、分区域施工，增设路口看护人员、临时导行路需经常维护、洒水降尘，交通指示牌、路锥、防撞桶、水马及太阳能爆闪灯并附有相关影像资料。本项费用结算价约为11万元。
在目前越来越苛刻的结算环境下，我们只有不断修炼内功，精益求精才能在结算工作中不断突破。
2、项目策划方案怎么做：项目策划
项目策划 篇
一、为什么要重提项目策划？
公司从制定项目策划文件、到推广实施已经快10个年头了，10年的时间里，我们 “五大”项目策划，从文件上齐全、完整，表象上合规、合矩，但在现场实际实施过程中，仍然是两层皮，文件制定后束之高阁，即使再努力贯彻执行，也往往不了了之；现场管理前紧后松，即使付出再大的心血，也往往实现不了我们既定的目标。现场管理是这样，成本管理也是这样，这种现象的产生，问题不是出现在具体的执行者上，从根本上说，是出现在我们的策划文件上，线条描述的过于粗放，路径设计过于简单，交叉控制过于松散。以往，这种管理方式，管理思路，满足了当时企业做大、做强的需要，是当时管理环境下的产物，但是在当前严峻的市场环境下，这种模式、思路，已经不再适应企业精细化管理的需求，不再适应企业做优、做强的需要，急需改变现状，怎么改变，如何实现，如何推广，已经很现实的摆在了我们各级领导面前，必须认真对待，积极谋划、另辟蹊径，找出一条适合我们自己的路，坚定不移的推行下去。
二、如何做好新形势下的项目策划？
前一阶段投标荣盛集团、万科集团的项目，我们从招标文件的内容要求，以及投标过程中的问题提问上看，他们的企业管理水平已经远远超越我们，作为一个房地产企业，对施工的细节掌握，对施工过程的理解，无论是从技术要求的描述、还是经济指标的测算，都需要我们好好学习，深入研究，相比之下，我们深深感觉到，以往我们的管理过于粗放，过于宏观，要想实现精细化管理，一定要从细节做起，从细化流程做起，从细致策划做起。因此，在深入研究万科、荣盛集团的招标文件的基础上，我们要找出差距，正视不足，用他们的管理理念、方法，来指导我们进行精细化的项目策划 .
我们的项目策划到底怎么做，到底精细化到何种程度？答案还得从学习万科、荣盛企业的管理经验中寻找。为什么万科的项目做得好，荣盛的项目做得好，不管是多高或者多低的业务水平，在他们的管理框架下，各级管理人员都能做的好，归根结底还是他们的管理体系、管理制度在起作用，细致的管理流程在起作用，只有制度、要求可操作性强，交叉管理顺畅，才能够指导和约束每位员工的行为，因此在他们的管理框架内，每位员工没有理由做不好。我们的项目策划最终要达到的目的，也就是这个目的，做到策划文件内容涵盖全面、流程执行顺畅、时点要求明确，交叉协调有序，()把目前的项目策划描绘的“画”转变成可执行的“图”,用细节设计代替宏观描述，让每位员工都能执行到位，让每一位员工都清楚我们的活怎么干、钱怎么赚。
做好项目策划，需要我们群力群策，全员参与，有效的将现场管理与成本管理有机结合起来，有效的将成本管理与网络工期紧密结合起来，最终实现策划文件的模块化、固定化，最终实现现场管理的“九维一体化”,工作内容全面化、时间要求具体化、职责权限清晰化、标准规定严格化、指标测算准确化、成本管理可控化、程序执行顺畅化、交叉衔接紧密化、动态管理阶段化。
编写项目策划内容上，我们要头脑要清晰、思路要明确，从严、从细入手，在项目管理方面，要将工程工期说清楚，包括工程的开竣工时间、过程节点工期要求。将分包队伍管理说清楚，包括分包模式、标段划分、队伍人员、组织机构、劳动力部署、结算要求、付款要求以及对其如何监督；在成本管理方面，要借鉴万科、荣盛投标时的表格，设计出一套适合我们的成本控制表格，实现表格的结构化、公式化，过程中分步、分阶段填写，完工后最终形成一套完整的项目成本，即有单价又有总价，即有平米价又有分项价，齐全完整的记录工程过程中实际消耗量、实际发生费用；在财务管理方面，要将临时雇用用于安全文明施工的零散外用工等费用说清楚；在质量、安全文明施工、临时设施方面，要把目前公司如何避免质量通病说清楚，把安全文明施工标准、临时设施标准说清楚。
三、如何推广新的项目策划的实施？
一是提高认识、做好上层设计。任何一项新的政策、新的变革，首先要解决的是意识层面，尤其是高级管理人员的思维意识，要认识做好项目策划这项工作的重要意义，形成一级抓一级，层层抓落实的氛围，以往我们没有这样精细化的搞过，这次需要我们俯下心来，甘当小学生，打破原有的传统思维，全身新的投入到新的项目策划中来，补好这一课。推行新的项目策划，还要做好上层设计，做好策划模板的设计，上下结合，做到内容全面、可操作性强。
二是试点先行，全面推广，新的策划推行实施，要结合企业的实际情况，不能搞“一刀切”,搞“运动式”的管理，要考虑项目的人员素质、项目经理的经历，以及公司监督管理的跨度，扎实稳妥推进，重点选择一到两个项目做试点，锻炼一批适应新管理模式下的人员，并且在过程中，不断总结完善，经验成熟后，全面推开。生态创意农场项目策划书全州项目策划及编制工作交流发言材料桌计管项目策划书
项目策划 篇
一、 合作方概况：
甲方赞助公司名称： XXX XX 联系人：XXX 职务： XXX 联系方式:XXXXXXX 地址：XXXXXXXXXX
乙方承办单位：山东财政学院东方学院 联系部门：会计学系外联部 联系人:XXX 联系电话：XXXXXXXXXX 地址:XXXXXXX
二、东方学院概况：
东方学院是一所三本院校，在校生有5000多人，其特色就是消费能力强，周末外出游玩消费人群众多,消费潜力大。而将在4月份举行的运动会是东方学院最大的盛事之一。届时，不只是本校人员，还有众多外校人员来学校观看运动会，人流量大，宣传效果可以达到最大话的效果。运动会之后的T台秀，更是能把宣传效果推到新的高潮。实现学校与商家的双赢，扩大商家在学院中的知名度。
三、合作方的相应责任与义务：
（一）甲方方职责：
1、向乙方提供提宣传所需要的物品，例如传单，海报，横幅等。
2、向乙方提供应给予的资金或物品。
3、向乙方说明所以宣传的活动或产品的内容和形式。以便乙方能够清晰准确的为甲方宣传。
4、如果甲方进入学校进行现场宣传，现场推广期间，严格遵守乙方的学校规章制度，不得在校内随意走动，不得扰乱师生们正常的学习和生活。
（二）乙方职责
1、制作张贴宣传海报或展板或横幅或者派发宣传单张。乙方在制作海报或展板之前，应事先将内容告知甲方，得到甲方同意后方能张贴公布。
2、提供宣传场所位置，以便于甲方可以进行现场宣传活动。如学生饭堂门口、宿舍楼门口等等。
3、与校有关部门沟通，确保甲方所赞助的物品和资金达到最大的利用效果。
4、拍摄展板或横幅等宣传效果的图片，给甲方观看宣传效果。
5、乙方在宣传结束后，为甲方讲解宣传过程和结果。
四、合作的意义：
既为学院提供了所需要的资金的支持，也在学生中树立了知名度和良好的企业形象，使学生消费时，确立了贵公司的第一消费对象和消费目标，达到了学校和企业的双赢效果。
五、 本意向书一式两份，甲乙双方各执一份。
六、 本意向书自签订之日起生效。
甲方代表签字： 乙方代表签字：
年 月 日 年 月 日
山东财政学院东方学院会计学系
二0一一年三月23日
项目策划 篇
一、市场背景
（一）、 **房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司对当地市场进行调研，简析如下：
1、客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，散户消费逐渐成为市场主力。
2、开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐步接受，同时专业的开发管理、销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于**房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占**市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使
开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱，管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临考验。
3、项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提高。
4、项目管理、销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，先进的项目管理理念及营销理念随专业的还礼、销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，管理水平不断提高，宣传手段不断翻新。
（二）、在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：
1、客户需求的变化：
能承受价格在 2500平米以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足性居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性转变。对于能承受 2500-4000元/㎡价格的客户，在追求上述要求的基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较为严格。
能承受4000元/㎡价格以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。
2、市场环境的变化：
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐步为市场追捧。
3、开发商的变化：开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变。并逐渐建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识，管理水平随之不断提高，逐步渗透入项目运行全程管理控制。
二、项目分析
1、基本情况
本项目位于
地段升值潜力巨大。
2、区域消费能力分析
整体消费群体仍为比较注重生活品质的中高层群体，社会层次也已机关工作人员为主，随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将成为跨区域消费的一块热土。
3、客源定位
本项目立足于中高档楼盘，受价格限制，客源面相对较为集中，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等做如下分析： ⑴、私营业主，有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。
⑵、政府官员，此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大
多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间，此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。
⑶、白领阶层，此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。
⑷、年青成功人士，此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。
三、项目定位
本项目位于******，生活设施及市政配套设施完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本项目定位于：会养人的房子。
综合以上，在本项目客源中主要去求有以下几点：
1、地理位置优越。
2、交通出行方便。
3、市政及配套设施齐全。
4、社区规划合理。
5、智能化水平高。
6、有较大的升值潜力。
7、户型实用、舒适。
四、产品建议
（一）、社区配套设施。
1、采暖：采用地面供暖系统。此系统有以下特点：
⑴、无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具方便。⑵、室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有健身功能。
⑶、辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。
⑷、便于布设落地窗。
2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落地窗，其他房间配双层中空玻璃塑钢窗。
3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，公共场所安装自动感应装置，随时监测。
4、信息系统：有线电话；市区标准有线电视；宽带网入户，并预留管线；预留两部电话接口。
5、厨房、卫生间：厨房墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整套高级厨具；卫生间墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖。
6、外立面风格：建议采用高级外墙涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部选用淡黄或白色。此建议有以下优点：
⑴、涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易查处，而用面砖则不易查出。
⑵、棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。
7、绿化布置：根据小区内的容积系数，建议原则上小区整体走
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