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内容导航：1、房屋买卖合同有无房产证不影响合同的效力，卖方应配合办理过户2、房屋买卖合同何时生效：房屋买卖协议书1、房屋买卖合同有无房产证不影响合同的效力，卖方应配合办理过户
2001年9月5日，尚某(甲方)与任某(乙方)签订了《房屋转让协议》，约定：甲方将位于××区，附属设施有院内小平房小间，约5平方米，出售给乙方，价款5.9万元。由于甲方所卖房屋房产证由其单位集体办理，至今未办，因此双方暂时签订房屋转让协议。在甲方无办好房产证且过户到乙方名下前，乙方暂押应付给甲方的房款9000元，以及甲方买房收据，即乙方先付甲方5万元。为安全起见，先付给甲方5万元，甲方以打借条方式收取。待办好房产证及过户到乙方名下后，再把扣押款9000元及借条还给甲方。在办理过户时，过户费双方平摊，各出一半。当日，尚某向任某出具借条一支，载明“今借到任某(房款)伍万元整。”该协议签订当月，尚某将上述房屋交付予任某，由任某实际占有使用该房屋至今。
上述房屋门牌号后变更为军英小区40号楼4单元302室。2022年6月6日，××区居民委员会出具《关于军英社区40某楼居民办理不动产证有关情况说明》，载明：现军英社区40号楼是1989年7月由原印刷机器厂32户本厂职工自己购买住房，单位只是进行代收代办，并视当时厂里有关规定逐户垫付部分款项。现由区政府专题会议研究决定，因原印刷机器厂已倒闭，职工个人补缴的购房款交至城区财政局国库科，账号为：××某某某某某某某某，开户行：农村商业银行股份有限公司，行号：402168010015。其中尚某应缴金额为6288.19元。
任某向法院起诉请求(含当庭补充部分)：1．判令被告向城区财政局国库科账户补缴购房款6288.19元；2．判令被告协助原告将军英小区40号楼4单元302室的房屋过户至原告名下。
一审法院认为，原被告签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，予以确认。依据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理无权登记的，不影响合同效力。”之规定，被告尚某以涉案《房屋转让协议》签订时系无房产证状态而主张该协议无效，不予支持。原告任某按协议约定向被告尚某支付了购房款，被告尚某应按约向原告任某履行协助房屋过户义务。
一审判决：一、被告尚某于本判决生效后十日内向城区财政局国库科账户补缴购房款6288.19元(账号为：××某某某某某某某某，开户行为：农村商业银行股份有限公司，行号为：402168010015)；二、被告尚某于本判决生效后三十日内协助原告任某将军英小区40号楼4单元302室的房屋过户至原告任某名下。
一审判决后，被告尚某不服提起上诉。
本院认为，本案的争议焦点为：双方当事人于2001年9月5日签订的《房屋转让协议》效力问题。尚某上诉主张《房屋转让协议》无效，主要理由为该协议系尚某单方签订，至今未取得其配偶王某的追认。《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条款明确了原因行为和物权变动的区分原则，原因行为的效力不受物权变动要件的影响，即案涉房屋是否系尚某单方处分行为并不能影响转让该房屋而签订合同的效力。因此，案涉《房屋转让协议》系合同各方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，协议合法有效。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
2、房屋买卖合同何时生效：房屋买卖协议书
房屋买卖协议书
房屋买卖协议书
卖方（以下简称甲方）： 身份证号：买方（以下简称乙方）： 身份证号：
现在平等、自愿的基础上，经协商达成一致，甲方将自己占有、使用的一套房屋转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下协议书条款：
一、转让房屋基本情况：该房位于 ，建筑面积为 平方米（包括卧室间、客厅间、卫生间间、厨房间、阳台间）。
二、转让价格：双方商定该房屋转让价格为（人民币）万元，大写（人民币） 万元整。
三、付款方式：双方一致同意购房款由乙方分 次支付给甲方。1.乙方向甲方预先支付购房定金（人民币）万元，大写（人民币）万元整。2.甲方于年 月 日前将所持与开发商签订的买卖合同（协议）、收款收据更名为 并签字、盖手印，完成更名后在交给乙方的同时，乙方向甲方支付购房款（人民币） 万元，大写（人民币） 万元整。3.双方同意同去开发商办公室将原合同、收款收据更名为，甲方签字、盖手印确认；乙方与开发商重签合同、重开收款收据；完成上述手续后，乙方向甲方结清余款共（人民币）万元，大写（人民币） 万元整。4.甲方在收款时应向乙方出具收据或收条。
四、房屋交付：甲方应于乙方完成第二次支付之日起，将上述房屋钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。
五、甲方的承诺保证：1.甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让该房屋不存在法律上的障碍。2.甲方保证其丈夫、儿女和其他享有继承权的人对该房屋不主张继承权、共同所有权和其他权利。3.甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，否则一切后果全部由甲方承担。
六、本协议书未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本协议书具有同等法律效力。
七、本协议书除协议条款和法律规定以外，若变更或解除协议内容必须经双方协商一致，若一方擅自变更或解除协议造成经济损失的，由责任方负全部责任。
八、本协议书一式三份，甲、乙双方各执一份，见证方存档一份，协议书从双方签字之日起生效。
甲方：乙方：见证方：
签订日期： 年月日
甲、乙双方身份证复印件
1.甲方：身份证复印件 身份证复印件粘贴处（正、反面）
2.乙方： 身份证复印件
身份证复印件粘贴处（正、反面）
房屋买卖协议书
甲方(卖房人)：，女，身份号：
乙方(购房人)：，女，身份证号：
丙方(房产中介)：
甲乙丙三方于XX年5月1日签定了一份房屋买卖协议书，约定由乙方购买甲方的位于沈阳市于洪区某某街55-7号331房产。原协议其他约定事项中的6项作废，现变更为以下条款：
1、甲乙丙三方在签订本协议时明知沈阳市于洪区某某街55-7号331房产已经发生区域变更，由于洪区变更为皇姑区的事实，具体地址以变更后的地址为准。
2、甲方的保证义务。第一、甲方应保证出售的该房屋具备合法的“沈阳市房产管理局”颁发的沈房权证，保证该房房产证将来不能被撤销或该房产被变更为乡产权。第二、甲方保证该房屋不存在任何未结清的债权债务、税、费(包括但不限于采暖费、水电气、电话宽带有线物业费等)。第三、甲方保证该房无抵押、查封等强制措施。甲方需配合乙方提供各种证明材料，否则当乙方发现该房屋存在甲方无法保证的情况时，乙方有权随时提出解除合同，甲方需在乙方提出解除和同后日内退还收取的`乙方所有费用，否则发生延期退还还将额外支付乙方延期付款违约金元整，造成乙方损失的甲方还需赔偿乙方损失。
3、在甲方和该房产都具备本合同约定的上述条件无任何瑕疵时，甲乙双方到房产交易部门办理更名过户手续，甲方保证没有两套售房的税，若有甲方承担该税，其他交易所需的费用由乙方承担，在更名过户手续办理完毕后日内，乙方一次性支付甲方剩余房款，如乙方延期支付还将额外支付甲方延期付款违约金元整。
4、在乙方更名过户后如需甲方配合乙方办理相应税费的变更手续的(包括但不限于采暖费、水电气、电话宽带有线物业费等)乙方必须无条件配合，否则不配合导致乙方损失的，甲方应赔偿乙方的损失。
5、在本协议签订后个月内如果该房还无法办理更名过户手续的，房屋买卖合同关系将自动解除，甲方应于和同解除后日内退还收取的乙方所有费用，否则发生延期退费甲方还将额外支付乙方延期付款违约金元整。
6、丙方在甲乙交易过程中负责提供政策咨询和相关代办事项，具体中介费的收取方式为;办理更名过户手续时丙方一次性从乙方收取中介费贰千元，如是因本协议所定的甲方的原因导致的房屋买卖合同无效、解除的，丙方的中介费由甲方在合同无效、解除当日一次性支付。
以上协议三方自愿订立，认真遵守执行，此协议一式3份，甲乙丙各执一份。
签约地点：
甲方：
乙方：
丙方：
年月日
年月日
年月日
房屋买卖协议书
出卖人（甲方）：_______身份证号码：_______
买受人（乙方）：_______身份证号码：_______
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本协议条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其位于______县_______的房屋（建筑面积_________平方米）以人民币_____拾______万_______千_______百_______拾_______元整（￥________元）的价款出售给乙方。（含地下室_______号_______平方米）
二、本协议签订时，因政策等因素甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续。本协议发生的契税，土地出让金等费用由乙方负担。其他税费按有关法律规定乙方负担。
三、本协议签订后，甲方对_______的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
四、本协议签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本协议签订后，甲方不得就该房屋再与他人订立《买卖合同》。
五、违约责任
1、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之_______计算的违约金给甲方。逾期超过_______月时，甲方有权解除协议。解除协议时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
2、如因国家政策、政府征用或开发需拆迁时，所赔偿的一切费用，全部归乙方所有，甲方不得截留。
六、本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第两种方式解决。
1、提交方城县仲裁委员会申请仲裁。
2、依法向方城县人民法院提起诉讼。
七、本协议自双方签字或盖章之日起生效。本协议未尽事宜双方可以签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
八、本协议一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方：________
______年_______月_______日
乙方：_______
_______年_______月_______日
见证人：_______
_______年_______月_______日
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