原告代理词（律师代理词）原创宝强谈法2021-02-23 12:03:09
民 事 代 理 词
尊敬的审判员：
根据相关法律规定，河北昌宁律师事务所指派我担任***诉****房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案的诉讼代理人，依法出庭参与诉讼。在庭审前，我仔细审查了证据材料，认真查阅了有关法律法规，对案件有了初步认识。今天，又参加了法庭调查，通过这一系列的诉讼活动，我对本案情况有了比较全面的了解，现就本案发表如下代理意见，恳请法官能予以采信：
一、双方签订的《认购书》合法有效，且根据《认购书》的约定，在被告未与原告按照《认购书》的约定签署《商品房买卖合同》前，被告在向原告催收剩余购房款时，原告有权行使先履行抗辩权。
1、原告与被告自愿、平等签订了合同编号为0000247、合同编号为0000248、合同编号为0000249；合同编号为0003950的《恒大翡翠华庭（恒祥家园）楼宇认购书》，就原告购买由被告开发建设的廊坊恒大翡翠华庭（恒祥家园）商铺和房屋的相关事项进行了约定，合同约定原告采取分期付款的方式支付购房款，并约定原告须按照《认购书》约定的时间和款项向被告支付相应的首期房款，并签署《商品房买卖合同》。（详见第一组证据：《认购书》）。该《认购书》是双方真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，因此合法有效。
2、根据（**）冀***民初**号廊坊市安次区人民法院民事判决书，以及（**）冀**民终**号廊坊市中级人民法院民事判决书确定的判决内容。该法院判决，不仅仅证明原告为购买廊坊恒大翡翠华庭（恒祥家园）-一期-七号楼-2-403与被告签订的《认购书》合法有效，对原告为购买该楼盘的其他房屋与被告签订的《认购书》的效力及履行，同样具有参考作用。
3、根据《认购书》第2.3条和第3条的约定，原告在支付对应的首期购房款时，被告应与原告签署《商品房买卖合同》。原告按照《认购书》的约定支付完毕相应的定金和首期房款后，其中：
·廊坊恒大翡翠华庭（恒祥家园）-商铺-10号商铺-108（总价为：330162元），原告已按约定累计支付132065元购房款；
·廊坊恒大翡翠华庭（恒祥家园）-商铺-10号商铺-113（总价为：330162元），原告已按约定累计支付132065元购房款；
·廊坊恒大翡翠华庭（恒祥家园）-商铺-12号商铺-114（总价为：285674元），原告已按约定累计支付199972元购房款；
·廊坊恒大翡翠华庭（恒祥家园）-一期-七号楼-2-403（总价为：870578元），原告已按约定累计支付409870元购房款和3019元的违约金。
但被告迟迟不与原告签订正式的《商品房买卖合同》，导致，原告购买的房屋无法正常办理网签备案及不动产权证书。
因此，在被告未与原告按照《认购书》的约定签署《商品房买卖合同》前，原告有权对被告催收剩余的分期购房款的行为行使先履行抗辩权。
二、原告在有权行使先履行抗辩权的情形下，依然按照《认购书》的约定支付对应的购房款，并主动承担逾期支付购房款的违约金，已实际履行合同义务，且为购买涉案房屋，在限购政策发布后，原告又及时的办理了购房资格证明，被告却拒不履行合同义务恶意违约，应继续全面履行合同。
1、原告按照《认购书》的约定已支付了大部分的购房款，原告也在积极的履行支付购房款的义务，虽然原告存在部分逾期支付购房款的事实，但是造成该逾期事实的原因，被告存在不可推卸的过错责任。原告在接到被告催收分期购房款通知后，虽然可以按照合同约定行使先履行抗辩权，但是为能顺利的、合法的购买到涉案房屋，仍按照《认购书》的约定来到被告售楼处支付相应的购房款，但被告却拒收该笔购房款。
2、原告按照《认购书》的约定不仅支付了相应的购房款，还支付了相应的违约金，并为购买涉案房屋，在限购政策发布后，又及时的办理了购房资格证明。种种行为均表明，原告为履行合同，实现合同目的做出的努力和行动。
因此，原告已履行合同义务后，有权利要求被告全面履行协议约定。
三、对《认购书》分期购买的房屋不宜适用《合同法》167条规定的合同解除权，且双方签订《认购书》的合同目的能够实现，应继续全面履行合同。
1、《合同法》第一百六十七条第一款规定，“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或解除合同”。第二款规定，“出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条规定，“合同法第一百六十七条第一款规定的‘分期付款’，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持”。依据上述法律和司法解释的规定，分期付款买卖的主要特征为：一是买受人向出卖人支付总价款分三次以上，出卖人交付标的物之后买受人分两次以上向出卖人支付价款；二是多发、常见在经营者和消费者之间，一般是买受人作为消费者为满足生活消费而发生的交易；三是出卖人向买受人授予了一定信用，而作为授信人的出卖人在价款回收上存在一定风险，为保障出卖人剩余价款的回收，出卖人在一定条件下可以行使解除合同的权利。
结合本案，1、被告从未将原告分期购买的标的物交付原告；2、原告所分期购买的标的物是用来居住的房屋，因此具有与以消费为目的的一般买卖不同的特点；
综上，《认购书》约定的分期购买房屋的合同，与一般以消费为目的分期付款买卖合同有较大区别。对案涉《认购书》不宜简单适用《合同法》第一百六十七条规定的合同解除权。
2、双方订立《认购书》的合同目的能够实现。原告和被告订立《认购书》的目的是分期购买被告开发的商品房。根据原告履行购房款的情况，原告对其中所购买的四套房屋均是按照约定支付完毕首期款，但被告却不履行与原告签署《商品房买卖合同》的义务，导致原告回款出现障碍，尽管如此，原告仍对其中两套房屋履行完毕第二笔购房款。另外，且在法院审理被告起诉原告解除《认购书》过程中，原告明确表示愿意履行付款义务。另，原告为购买涉案房屋，在限购政策发布后，又及时的办理了购房资格证明。因此，被告签订案涉《认购书》的合同目的能够得以实现。
3、从诚实信用的角度，《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。鉴于双方在《认购书》上明确约定“该认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的”，因此被告即使依据《合同法》第一百六十七条的规定，也应当首先选择要求原告支付全部价款，而不是解除合同。
4、原告为购买涉案房屋，所付出的努力和成本是巨大的，不仅卖掉了北京的住房，将所得款项支付给被告，另外，还借了高利贷来支付剩余购房款，可以说是倾注了全部的心血，真的很不容易。
综上所述，原被告双方签订的《认购书》合法有效，被告违反约定和诚实信用原则，应承担继续履行合同义务。为保护原告的合法权益，特提出以上代理意见，供法庭判决时参考。
此致
廊坊市安次区人民法院
代理人：河北***律师事务所
律师：耿宝强
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