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物业管理服务联系着千家万户。日常生活中，人们经常因为小区的物业问题得不到有效解决而烦恼，而这些物业“顽疾”不仅影响着广大人民群众的生活品质，还影响着社会的和谐稳定。
10月1日起，我市制定的《安康市物业服务收费管理实施细则》（以下简称《细则》）正式施行。细则内容包括物业服务收费标准的制定、收费计费方式、行为规范和监督管理等，为安康规范物业管理提供了有力保障，为破解物业“顽疾”开出了法治良方。
本期《与法同行》节目
特别邀请
安康市发展和改革委员会
价格科副科长 崔磊
来给大家解读
《安康市物业服务收费管理实施细则》
安康市发展和改革委员会价格科副科长 崔磊（左）
897《与法同行》节目主持人 子露（右）
01
《安康市物业服务收费管理实施细则》出台的背景是什么？
崔磊：一是贯彻落实《陕西省物业服务收费管理办法》，新的《办法》提出物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有，公共配套设施设备的用水、用电费用及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不再单独收取。依据上述规定，我市需出台相应的物业服务收费管理实施细则和物业服务收费标准，规范全市物业服务收费行为。
二是理顺收费结构、规范物业收费行为。我市现行物业服务费及停车服务费标准是我省于2014年、2012年制定的，存在物业服务收费结构不合理的问题。群众对停车服务费过高意见较大。随着经济社会的发展，需要结合当地实际适时调整政府指导价标准。
三是通过出台《细则》，进一步完善物业服务收费管理政策和等级标准，保障业主合法的权益，促使物业服务企业规范收费行为、提高服务水平，推动形成优胜劣汰的物业服务市场环境。
02
《细则》起草过程是怎样的?
崔磊：按照《重大行政决策程序暂行条例》和《政府制定价格行为规则》有关规定，市发改委会同市住建局、市市场监管局通过对其他毗邻城市物业服务收费情况调查了解，按照前期调研、成本调查、召开座谈会、公开征求意见、风险评估和合法性审查等程序，制定了《细则》及市区物业服务收费标准。
经市政府审定同意，由市发改委、市住建局、市市场监管局三部门联合印发，自2022年10月1日起实施。
03
本《细则》规定的物业服务收费标准的适用范围是什么？
崔磊：根据《陕西省定价目录》及《陕西省物业服务收费管理办法》的规定，物业服务收费按照物业服务的不同性质、特点和阶段，分别实行政府指导价和市场调节价：
（一）成立业主大会之前的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。实行政府指导价的物业服务收费标准是最高限价，物业服务企业与业主需结合物业项目的物业服务等级、服务内容等情况，在最高限价范围内约定物业服务费和停车服务费的具体标准。
（二）已成立业主大会的住宅小区、别墅、公寓、商业、办公写字楼等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会协商，通过合同约定。
04
物业服务费政府指导价标准调整情况是怎样的？
崔磊：调整后，高层住宅一级服务费1.70元/平方米·月、二级1.50元/平方米·月、三级1.30元/平方米·月、等外1.00元/平方米·月；多层住宅一级服务费0.70元/平方米·月、二级0.60元/平方米·月、三级0.50元/平方米·月、等外0.40元/平方米·月。
调整前的物业服务费主要由三部分组成：基础物业费（政府指导价管理）、电梯费（高层）和水电公摊费等。
调整后的物业费中包含了电梯费和水电公摊费，物业服务企业代收水电费时要严格执行政府定价，不得再加收额外费用。
05
细则明确，实行政府指导价的物业服务收费实行等级服务、等级收费。那么，住宅小区物业服务等级、收费等级是怎样规定的？
崔磊：物业服务收费等级标准依据我市住房和城乡建设局印发的《安康市住宅小区物业服务指导标准》规定的服务等级标准，按照质价相符的原则制定；由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个等级，按照高层、多层分别制定收费标准。
高层指七层以上(含七层)带电梯的住宅，七层不带电梯的参照多层收费标准；多层指六层以下(含六层)不带电梯的住宅，六层及以下带电梯参照高层收费标准；老旧住宅改造后带电梯的物业服务费按照不高于高层等外收费标准执行。
06
《细则》出台后，小区停车服务费政府指导价标准怎样调整？
崔磊：调整后，室内一类服务费60元/车位·月、二类50元/车位·月、三类40元/车位·月、等外30元/车位·月；露天一级服务费40元/车位·月、二级30元/车位·月、三级20元/车位·月、等外10元/车位·月。
临时停放车辆停车服务费的计费方式调整为：停放30分钟之内不得收费，连续停放每4小时为一次，每次收费2元，超过30分钟、不足4小时为第一个计次时间段，超过第一个计次时间段后按第二次计费，依此类推；24小时以内不得超过12元。
07
物业收费优惠减免政策及其他收费规定是怎样的？
崔磊：（一）空置房和空置车位。实行政府指导价管理的住宅小区，经业主验收，暂不使用或者使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位，经物业服务企业登记确认的次日起，其空置期间的物业服务费按服务合同约定收费标准的60%交纳，空置期间的停车服务费按服务合同约定收费标准的50%交纳。
（二）临时停放减免情形。下列车辆临时进入物业服务区域内停放的，不得收取费用：
1.临时停放30分钟之内的车辆（仅限配置有公共停车位的小区）；
2.执行公务的军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫、市政设施维护维修等特种车辆；
3.残疾人车辆（仅限小区地面无障碍车位停放的由残疾人驾驶的车辆）。
08
关于细则的制定和落实，政府各职能部门的工作职责是什么？
崔磊:物业服务收费按照统一政策、属地管理原则，实行市、县（区）分级管理。市发改委会同市住建局、市市场监管局负责制定物业服务收费管理有关政策规定，指导全市物业服务收费的监督管理工作。
各县（市、区）发改部门、住建部门、市场监管部门按照各自管理权限，分别负责本行政区域内的物业服务收费监督管理工作。
各级发改部门、住建部门、市场监管部门要按照职责分工加强物业服务收费监督管理，负责做好物业服务收费政策的贯彻落实和宣传解读工作。
发改部门要严格按照有关法律、法规以及规定制定收费政策和政府指导价标准；住建部门负责对物业服务企业的服务质量和物业服务行为进行监督管理，对不按合同约定提供服务或者不按规定公示相关事项的物业服务企业进行督促整改，并建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。
市场监管部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，依据有关法律、法规以及规定进行查处。
09
本《细则》制定和实施有哪些法律依据？
崔磊:按照《中华人民共和国价格法》规定：经营者进行价格活动应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。
经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款 ; 情节严重的，责令停业整顿。
小物业牵动大民生。作为衡量城市管理水平的重要标志，物业管理的好坏直接影响市民的获得感、幸福感和安全感，希望各县区政府加快推动物业服务收费政策落地落实，保护广大业主和物业服务企业的合法权益。
2、物业收费标准2022法律法规：物业费减免新规
物业费减免新规
一、国家规定物业收费标准
小区物业费收取标准分为一级、二级、三级、四级四个标准。但是每个地方的收取标准有点差异，具体的物业费收取标准要按当地物价局公布。这四个标准的收费依次大概为1.00元/月/平方米、0.75元/月/平方米、0.5元/月/平方米、0.35元/月/平方米(已包含税、费)。
二、物业费包括什么?
物业费构成要素有以下几点：
1、人工费，管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费;
2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用;
3、物业管理区域绿化养护费用;
4、物业管理区域清洁卫生费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧费用;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用。
物业服务费为物业企业经营性收费，其中已经包括小区卫生保洁相应费用。至于不少人咨询的“卫生费”是否为“垃圾处理费”的问题，在这里要特别说明一下，此项费用属于行政事业收费，由城市环卫部门收取(也由委托居委会、物业代收的情况)。
三、物业费交多少怎么确定?
(一)物业管理费如何确定
物业管理公司为你业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有不同的。有些服务项目，其收费标准是物业管理公司与业主或用户协商而确定的。而有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。具体来说，有些项目是一次性收费;有些项目则是定期收取的，有些项目的收取方式较为灵活。具体情况也要看签订的物业管理合同是如何规定的。
(二)物业管理费确定原则
物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费;另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制。所以签订的物业管理合同也不能违背国家有关政策法规的制约。
(三)物业管理费必须明码标价
物业管理企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务)，应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。
如今我国也是将物管公司进行了等级划分的，对应不同的等级，自然此时的收费标准就会不一样。另外，考虑到个别地区的经济发展不平衡，因而最终物业费的标准其实也是结合了本地的`实际情况之后确定的。
物业费减免新规
一、国家规定物业收费标准
小区物业费收取标准分为一级、二级、三级、四级四个标准。但是每个地方的收取标准有点差异，具体的物业费收取标准要按当地物价局公布。这四个标准的收费依次大概为1.00元/月/平方米、0.75元/月/平方米、0.5元/月/平方米、0.35元/月/平方米(已包含税、费)。
二、物业费包括什么?
物业费构成要素有以下几点：
1、人工费，管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费;
2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用;
3、物业管理区域绿化养护费用;
4、物业管理区域清洁卫生费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧费用;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用。
物业服务费为物业企业经营性收费，其中已经包括小区卫生保洁相应费用。至于不少人咨询的“卫生费”是否为“垃圾处理费”的问题，在这里要特别说明一下，此项费用属于行政事业收费，由城市环卫部门收取(也由委托居委会、物业代收的情况)。
三、物业费交多少怎么确定?
(一)物业管理费如何确定
物业管理公司为你业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有不同的。有些服务项目，其收费标准是物业管理公司与业主或用户协商而确定的。而有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。具体来说，有些项目是一次性收费;有些项目则是定期收取的，有些项目的收取方式较为灵活。具体情况也要看签订的物业管理合同是如何规定的。
(二)物业管理费确定原则
物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费;另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制。所以签订的物业管理合同也不能违背国家有关政策法规的制约。
(三)物业管理费必须明码标价
物业管理企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务)，应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。
如今我国也是将物管公司进行了等级划分的，对应不同的等级，自然此时的收费标准就会不一样。另外，考虑到个别地区的经济发展不平衡，因而最终物业费的标准其实也是结合了本地的`实际情况之后确定的。
物业费减免新规
收费问题
事实上，物业费是一笔“糊涂账”，大多数业主并不知道费用的细节，不知道该支付什么费用或不支付什么费用。然而，不少“黑心”物业就是借着业主不知情的情况下，以各种名义收取资金，如电梯维护费、公共区域维护费，甚至直接在公共区域划停车位来收费。
而对于一些家庭来说，一年下来也是一笔不小的支出，而且其中很多费用在我们买房划定公摊的时候，就已经支付过了，如此大肆收费也就引起了不少人的不满。物业费收支不透明，在公共区域做广告，然而收取广告的费用业主们并不知情。
管理问题，服务态度差
除了乱收费外，近年来一些物业公司还擅自提高物业费，但相应的服务却没有跟上。当业主需要物业团队时，物业团队总是推卸责任。为了省钱，一些物业雇佣非专业退休人员来管理社区。甚至有的物业只有在催缴物业费用的时候才能够见到人影，对于没有及时缴纳物业费的业主甚至采取“断水断电”的方式催缴。
业主问题
当然，物业与业主之间的矛盾有时是业主自身原因导致的。虽然说该物业是为业主服务的，但有时我们会遇到一些素质较差的业主，他们不遵守社区的相关规范，如乱停车、不处理宠物粪便、破坏社区公共设施和绿化，导致双方矛盾。因此，不少小区业主和物业的“积怨”越来越深了，近年来，关于取消物业的呼声越来越高。
事实上，有关部门早已开始关注房地产中物业的各种问题。央媒曾发文发表了看法，主要意思是，虽然有关取消物业的呼声不绝于耳，但在没有找到更好的替代服务方式之前，物业还有存在的价值和必要。由此可见，短期内物业取消是不可能的，不过新规之下，有一点值得人们高兴，那就是以后有“三种”物业费不用再交了。
首先，如果逾期交房，在此期间无需支付物业费。第二，如果物业乱收费，不告知用途，或业主认为收费不合理，也有权拒绝缴纳物业费。第三，如果社区的配套设施不符合规定的数量标准，业主可以少交或不交此费用。
除此之外，新规之下业主有权更换物业。据规定，如果业主和物业之间的矛盾无法调和，可以通过召开业主大会来决定。一般来说，只要半数以上的业主同意，就可以解散原有的物业公司，聘请新的物业公司进行管理，也可以由业主委员会直接管理。据悉，有小区已经开始行动。
再2021年7月，人民资讯网、住建部等8部门联合发文明确表示，力争在三年左右的时间内实现房地产市场秩序明显好转，其中物业服务也是重点整治对象之一。相信随着一系列新规定的出台，物业乱象必然会得到整治，留下来的则是真正表现优异、为业主服务的优秀物业，随着时间的流逝，业主和物业的关系也将会越来越和谐，大家的居住环境也会得到有效的提高。
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