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内容导航：1、层高缩水，业主起诉开发商，一审、二审结果为何大相径庭？2、起诉开发商的官司一般不会赢：打房产纠纷官司太难了1、层高缩水，业主起诉开发商，一审、二审结果为何大相径庭？
层高缩水，是商品房买卖中常见的纠纷，许多购房者为此走向维权之路，结果却往往难如人意。
湖南长沙的莫先生就遇到了层高缩水的烦心事，为此起诉开发商，一审输了，二审赢了，莫先生是如何实现逆转的呢？
买房遇上层高缩水
2017年，莫先生与ZH公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，购买后者开发的房屋一套。合同约定：
该商品房所在楼栋主体建筑结构为框架+剪力墙，建筑层数2层，其中地上2层，层高为5.6米。
本合同所述房屋室内层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。层高低于合同约定值超过5%的，买受人有权解除《商品房买卖合同》。买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起三十天内将买受人已付款退还给买受人，并按实际交款日同期商业银行活期存款利率付给利息。买受人如行使合同解除权的，应在办理房屋交接手续之日起15日以书面形式行使该项权利，否则视为放弃合同解除权。
合同对商品房层高的陈述为标准层单位层高，但首层及顶层单位的层高与其余标准层单位层高存在差异，具体以政府审批文件为准。
签订合同以后，莫先生支付了房款，ZH公司也按约交房。但是，莫先生验收房屋时，发现第二层层高与合同约定严重不符，实测第二层层高只有3.95米。莫先生又委托某公司对二楼面积及层高再次测绘，《测绘报告》确认实测层高与合同约定相差1.65米。莫先生向ZH公司提出整改、赔偿损失等要求，遭到拒绝，遂诉至法院。
庭审现场激烈交锋
一审中，ZH公司认为此房屋符合规范和合同要求，政府相关部门对房屋相关质量验收合格。对于莫先生提供的测绘报告，ZH公司认为是莫先生单方委托商业经营属性的装修工程公司所为，不具有权威性、独立性，不能作为依据。
ZH公司也向法院提交了多份证据：
证据一、涉案物业销售宣传资料和销售前后的现场照片（光盘），拟证明其在销售宣传资料中已经明示了层高一层5.6米，二层3.9米，原告对此已明确知晓；其在涉案物业显著位置悬挂了巨幅海报，明示层高一层5.6米，二层3.9米，已经尽到了明确的告知义务；
证据二、《预测绘说明》，拟证明《预测绘说明》里楼层面积对照表记录，一层层高为5.6米，二层层高为3.9米，已经在长沙市房屋产权登记管理中心审核备案，ZH公司交付的物业符合合同约定，无违约行为，无需承担何违约责任；该《预测绘说明》审核备案时间是在原告购房之前，根据合同约定，层高应当以该《预测绘说明》记载为准；
证据三、房地产勘测报告书，拟证明：1、一层层高5.6米，二层层高3.9米；2、一二层层高与报建图基本一致，即物业勘测与报建时政府审批批准的层高是一致的。
证据四、楼栋立面图，拟证明设计、报建、审批、测绘的一层层高5.6米，二层层高3.9米，通过了审批，并由长沙市房地产测绘队测绘。长沙市房地产测绘队出具《房地产勘测报告书》，认定实勘情况与报建图基本一致，一层层高5.6米，二层层高3.9米。
对ZH公司提交的证据，莫先生也提出了异议：其从未看到过被告宣称的销售照片资料、宣传广告等；合同明确约定房屋层高为5.6米，其按该层高支付了同等价格的购房款。
一审驳回原告诉求
一审法院认为，本案争议的焦点为被告交付房屋的二层层高是否构成违约及是否承担违约责任的问题。
首先，合同中约定的商品房层高为5.6米，实际上二楼层高为3.9米，双方对该事实均予以确认。被告庭审中提出因为该处只有一空不能填写两个层高，该商品房买卖合同中的层高系标注的第一层层高的合理解释，且根据合同约定“首层及顶层单位的层高与其余标准层单位层高存在差异，具体以政府审批文件为准"，故被告对一层与二层的层高差已履行告知义务。
其次，合同中约定“该商品房层高为5.6米"，但双方并未明确该层高系一层层高或是二层层高。房屋层高是否符合要求应以政府批准的规划设计为准。楼栋立面图显示：该栋设计、报建、审批、测绘的一层层高5.6米，二层层高3.9米。长沙市房地产测绘队出具《房地产勘测报告书》，认定实勘情况为：一层层高5.6米，二层层高3.9米。这说明被告所交付的房屋两层层高与该房屋的设计、报建、审批等要求的房屋层高一致。故被告交付的房屋符合政府审批的规划设计要求，原告所主张的房屋二层层高应为5.6米于法无据。
最后，涉案房屋一层、二层层高差达1.7米，明显可以识别，原告述称其对房屋实际情况、屋高不知情，明显不符合常理，法院不予以采纳。被告就涉案房屋二层层高与一层层高不一致向原告履行了告知义务。故被告交付的涉案房屋符合规划设计要求，原告要求被告承担违约责任、赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予以支持。
一审法院判决：驳回原告的全部诉讼请求。
二审：撤销原判，开发商赔偿业主损失
莫先生不服一审判决，提起上诉。
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，双方合同约定的商品房层高为5.6米，但交付的涉案房屋二楼实际层高为3.9米，即使涉案房屋二层实际层高符合设计、报建、审批、规范等要求，也不能据此认定符合合同约定，故ZH公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。ZH公司称莫先生购房前对涉案房屋二楼层高为3.9米等状况知情并认可，但没有提供确凿充分的证据予以证实，故法院不予采信。本案中，双方在合同中就层高误差的违约责任没有进行约定，但涉案房屋二楼实际层高确与合同约定不符，使涉案房屋在通风、采光、使用等方面受到影响，且在一定程度上降低了涉案房屋的交易价值，根据公平合理的原则，ZH公司应向莫先生适当赔偿损失为宜。
二审法院判决：一、撤销原判决；二、ZH公司赔偿莫先生损失9万余元。
提醒：层高缩水原因多，情况复杂
经过一波三折，莫先生终于打赢了官司。
房质网提醒购房者，目前普遍适用的《商品房买卖合同》文本只对商品房的层高数值有约定，鲜有对房屋净高进行约定。而在现实中，商品房的实际层高与合同约定不符屡见不鲜，原因也是五花八门：
一、开发商变更规划
在商品房建设中，开发商不得擅自变更建筑的规划和设计。但是，实际建设中，因各种因素的影响，开发商经正规手续变更规划、设计的情况时有发生，从而导致商品房层高发生变化。
二、施工方把关不严
还有一种情况是施工方把关不严，出现施工失误，致使实际层高与合同约定不符。
三、开发商故意隐瞒
有的开发商故意隐瞒房屋实情，欺骗消费者。根据《商品房买卖合同》规定，虚报层高欺骗买受人的，买受人可以根据《合同法》的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销《商品房买卖合同》，并可以开发商赔偿的损失。
而莫先生的遭遇告诉我们，要认定开发商违约绝非易事，一旦走上诉讼程序，更是旷日持久。因为法院在审理该类案件时，既要参照面积误差处理原则的同时，需要结合我国现行的《住宅设计规范》来衡量开发商违约行为给购房者造成的实际损失，同时根据开发商违约的情形确定购房者的举证责任和应达到的证明程度，最后基于公平原则和诚实守信原则做出公平公证的裁判。
买、卖双方在签订《商品房买卖合同》时，可以就层高误差或存在可能的设计变更问题进行约定，有备无患，避免诉累。在纠纷产生之后，购房者不妨试着寻找经验丰富的专业机构，比如房质网，与开发商展开谈判，以在短时间内争取最大利益。
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2、起诉开发商的官司一般不会赢：打房产纠纷官司太难了
打房产纠纷官司太难了
打房产纠纷官司太难了！该如何打赢？
房子一旦产生问题，基于与业主签订的房屋买卖合同，第一责任人必然是开发商，即房地产开发公司。这里要提一点，如果开发商没有取得预售许可证，则存在欺诈行为，那么房屋买卖合同是违法的，自始无效，业主可以要求其承担相应法律责任。例外是开发商在被起诉前取得则有效。
一个楼盘从审批、开发、建造、出售、服务，是一个庞杂的，涉及多个行业的过程。所以有懂得房地产行业的专业律师为房产维权的业主们提供法律建议，从调查取证，起草法律文件、交涉谈判，代理起诉的必然选择。
打赢房产纠纷官司的要点：
一是必须有赢得理由，也就是说你的诉求必须有法律依据，能得到法院的支持。这是打赢官司的基础，也是最根本的前提条件。如果没有理由，也就是说没有法律依据，即便是一开始可能赢了官司，最终还是会败诉的。
二是所诉事实必须有足够的证据支持。俗话说打官司主要是看证据，虽然有理，但没有证据证明，也赢不了官司。因为法官不是纠纷的当事人，不了解当时的情况，他们是靠证据认定事实和判断是非的。如果没有证据，自己认为再有理的官司也赢不了。所以，进行买卖交易时，一定要注意留下证据，如文字的，录音、录像、证人等证据。
三是要在法定期限内提起诉讼，主张自己的权利。如果超过了诉讼期限，再向法院提起诉讼，法院就不会受理了。法院连受理都不受理的官司，就更无从谈到赢了。所以，发生纠纷经协商不成时，要及时提起诉讼，不要错过有利的的时机。
四是要讲究方式方法。打官司和其它事情一样，有一套程序和规则，也有技巧。对此，一般未打过官司的人不了解。所以应事先向专业人员了解，或者是聘请一个这方面的专业律师帮你打官司 ，那胜诉的概率就会大大提高。如果做到上述几点，只要法官不徇私枉法，官司基本上都会赢的。
打房产官司的程序：
1、要确认被告。
2、书写民事诉讼状。
3、提交诉讼状和证据。
4、举证。
5、开庭。
6、开庭审理。
若是购买的房屋，实际交付与宣传资料不符，先判断开发商发布的商品房的销售广告和宣传资料是否对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出了的具体说明和允诺，并购房人来说，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定都有重大影响。
若是可以证明开发商的宣传资料作出了上述说明和允诺并影响了购房人是否购买该房屋，那么宣传资料属于合同的一部分，可以追究开发商的违约责任。如果无法证明，那么业主维权会很难。
因此，购房人若是购买了实际交付与宣传资料不符的房屋，可以先找相应的证据来证明，然后跟开发商协商，若是协商不成，可以诉至法院，追究开发商的违约责任。
若是开发商迟迟交不了房，首先需要了解开发商无法交房的原因，可以通过向有关部门调取公寓项目相关的手续，五证是否齐全等判断无法交房的原因，若是因为开发商的原因是因为没有办理相关的手续，且无法补齐相关的手续，购房者可以根据合同要求开发商退房并支付违约金。
怎么就房产纠纷正确维权？
按照有关法律和政策规定，发生房地产纠纷后可区别不同情况，通过下列途径解决：
1、凡以房屋为标的物的.房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向人民法院提起民事诉讼。
2、拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级人民政府裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向法院起诉。
3、单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于法院受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。
4、单位分给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因离职、辞职，或被单位开除时，单位根据合同要求收回公房使用权，由此引起的纠纷可向法院提起民事诉讼。
5、因为有关部门审批建筑不当，影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷，当事人可向有关部门申请解决，也可以向法院提起行政诉讼。
6、因违章建筑引起的房产纠纷，以及因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提起诉讼。但是，当事人以违章建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向法院起诉。
打房产纠纷官司太难了
房产纠纷好打吗
不一定。
按照《民法通则》关于诉讼时效的规定，当事人在提起房产诉讼时，须在法律规定的2年诉讼时效期间内提出，以免丧失诉讼权利。
如果当事人对法院一审判决不服，可在收到判决书之日起15日内向上一级法院提起上诉；如果对二审判决仍然不服，可在终审(二审)判决发生法律效力后2年内提请再审；或者按照《民事诉讼法》第一百八十七条的规定，提请检察机关依法提起抗诉。
打房产纠纷官司需要注意什么
1、根据《民事诉讼法》“谁主张、谁举证”的原则，在提起房产诉讼时，应提出明确的请求事项。围绕这些诉讼请求，向人民法院提出有效证据。例如：因房屋质量问题向开发商索赔时，就需要提交购房合同、开发商提供的房屋质量保证书，房屋质量与合同及开发商承诺事项不符，给住户造成的财产损失的客观证据材料等。
2、如当事人对法院一审判决不服，可在收到判决书之日起15日内向上一级法院提起上诉；如果对二审判决仍然不服，可在终审(二审)判决发生法律效力后2年内提请再审；或者按照《民事诉讼法》第一百八十七条的规定，提请检察机关依法提起抗诉。
3、为确保判决的顺利执行，当事人可根据《民事诉讼法》第九十二条的规定，申请人民法院对被申请人的相应财产采取保全措施。另外，按照《民法通则》关于诉讼时效的规定，当事人在提起房产诉讼时，须在法律规定的2年诉讼时效期间内提出，以免丧失诉讼权利。
打房产纠纷官司太难了
打房产纠纷官司太难了！该如何打赢？
房子一旦产生问题，基于与业主签订的房屋买卖合同，第一责任人必然是开发商，即房地产开发公司。这里要提一点，如果开发商没有取得预售许可证，则存在欺诈行为，那么房屋买卖合同是违法的，自始无效，业主可以要求其承担相应法律责任。例外是开发商在被起诉前取得则有效。
一个楼盘从审批、开发、建造、出售、服务，是一个庞杂的，涉及多个行业的过程。所以有懂得房地产行业的专业律师为房产维权的业主们提供法律建议，从调查取证，起草法律文件、交涉谈判，代理起诉的必然选择。
打赢房产纠纷官司的要点：
一是必须有赢得理由，也就是说你的诉求必须有法律依据，能得到法院的支持。这是打赢官司的基础，也是最根本的前提条件。如果没有理由，也就是说没有法律依据，即便是一开始可能赢了官司，最终还是会败诉的。
二是所诉事实必须有足够的证据支持。俗话说打官司主要是看证据，虽然有理，但没有证据证明，也赢不了官司。因为法官不是纠纷的当事人，不了解当时的情况，他们是靠证据认定事实和判断是非的。如果没有证据，自己认为再有理的官司也赢不了。所以，进行买卖交易时，一定要注意留下证据，如文字的，录音、录像、证人等证据。
三是要在法定期限内提起诉讼，主张自己的权利。如果超过了诉讼期限，再向法院提起诉讼，法院就不会受理了。法院连受理都不受理的官司，就更无从谈到赢了。所以，发生纠纷经协商不成时，要及时提起诉讼，不要错过有利的的时机。
四是要讲究方式方法。打官司和其它事情一样，有一套程序和规则，也有技巧。对此，一般未打过官司的人不了解。所以应事先向专业人员了解，或者是聘请一个这方面的专业律师帮你打官司 ，那胜诉的概率就会大大提高。如果做到上述几点，只要法官不徇私枉法，官司基本上都会赢的。
打房产官司的程序：
1、要确认被告。
2、书写民事诉讼状。
3、提交诉讼状和证据。
4、举证。
5、开庭。
6、开庭审理。
若是购买的房屋，实际交付与宣传资料不符，先判断开发商发布的商品房的销售广告和宣传资料是否对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出了的具体说明和允诺，并购房人来说，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定都有重大影响。
若是可以证明开发商的宣传资料作出了上述说明和允诺并影响了购房人是否购买该房屋，那么宣传资料属于合同的一部分，可以追究开发商的违约责任。如果无法证明，那么业主维权会很难。
因此，购房人若是购买了实际交付与宣传资料不符的房屋，可以先找相应的证据来证明，然后跟开发商协商，若是协商不成，可以诉至法院，追究开发商的违约责任。
若是开发商迟迟交不了房，首先需要了解开发商无法交房的原因，可以通过向有关部门调取公寓项目相关的手续，五证是否齐全等判断无法交房的原因，若是因为开发商的原因是因为没有办理相关的手续，且无法补齐相关的手续，购房者可以根据合同要求开发商退房并支付违约金。
怎么就房产纠纷正确维权？
按照有关法律和政策规定，发生房地产纠纷后可区别不同情况，通过下列途径解决：
1、凡以房屋为标的物的.房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向人民法院提起民事诉讼。
2、拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级人民政府裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向法院起诉。
3、单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于法院受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。
4、单位分给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因离职、辞职，或被单位开除时，单位根据合同要求收回公房使用权，由此引起的纠纷可向法院提起民事诉讼。
5、因为有关部门审批建筑不当，影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷，当事人可向有关部门申请解决，也可以向法院提起行政诉讼。
6、因违章建筑引起的房产纠纷，以及因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提起诉讼。但是，当事人以违章建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向法院起诉。
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