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Q:提问：京总好，北京一套价值800的住宅，石家庄有合计价值300＋的住宅，不算自住，无贷款。北京还有房票，请问目前如何合理配置，以及投资方向，多谢！
A:回答：你好，感谢信任！第一:首先要抓杠杆，杠杆非常重要，如果你完全没有贷款，回报率很低，有了杠杆回报率可以翻倍，对于你的情况，我建议你抛售石家庄住宅，有一套自己住的就行，其他的尽量卖掉，当然不是亏本卖，慢慢出即可。因为石家庄的流动性没有北京好，你变现之后获得的现金以杠杆的方式操作在北京继续买入。
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Q:提问：大神您好，看了您星球的文章，真的觉得自己是个冲动型购房者，深感读书太少看文章太晚。
本人自2010年开始买房折腾之路，但确实是以能够到哪儿算哪儿的思路来买房，一直在大兴从40平的开间，60平的老破小，现在是换到了首座御园一期92平的两居室（想必这个盘您也很熟悉了），去年脑袋一热又到河北大厂买了万科新都荟的80平两居室。
本想着这样的状态可能会稳定好多年，小孩刚满四岁想着在家门口的北师大大兴附中（九年一贯）一直念完就得了，门口的大兴机场线也开了，S6线和附近的19号线南延预期也在。但是这两年换到这后逐渐发现整体舒适度还可以（自己开车，爱人基本居家办公），但确实和其他商品房楼盘相比涨价缓慢，看了您的几篇文章后更是有恍然大悟的感觉。现在想着换房的话一是奔着更好一些（至少是预期会更好些）的学校，二也是想着能够尽量跟上房价稳步上涨的步伐。
这几年手头ZD有限，估计卖掉首座的房子，加上其他现金能凑到最多280-300万（考虑到后续孩子上学，用自己名义买肯定得二套，老人倒是还有资质，又不想太影响生活品质），大兴天宫院，枣园（这俩地方换过去是否有本质提升），通州运河，亦庄河西河东（预算太紧）等等都在研究和看，对于这种情况，大神您有什么建议？（这两年财政吃紧，家里收入每月2-2.5万）
A:回答：您好,感谢信任!1、您的这一番操作，如果放在04年05年今天的收益应该是比较可观的，您的房子全部在外围，但北京的楼市已经到下半场，大面积普涨的时代也已经结束了，即便是利好的政策也是维稳楼市，不会再出现大水漫灌
涨价的始终是点状的一些板块，这些冷门很难轮过去，即便是轮过去，也是阶段性的，可能虚火旺盛会涨一波，但没有持续的购买力很快就会出现回落现象，优质的房产是正常的价值爬升，今年涨10%，回落2%，明年涨20%回落5%，但不会出现过山车现象涨30%回落20%，这些都属于不健康的表现。
2、天宫院和枣园相比，枣园会更有优势一些，但还属于外围，大兴西边这条线的龙头板块是西红门，龙头板块涨完喘息的时候会轮到外围，也就是枣园。
3、建议您现在不应该买了，重点是调仓优化，市场热的时候把这些杂盘全部出货，拿到现金保留房票往热门商圈换，多到楼下中介门店走动，了解小区的行情
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Q:提问：京总好！情况：两孩子在海淀苏州街上学，分别上高二、初一，现在海淀租房住。未来至少5年上学在海淀，想买海淀房自住兼投资。现有：朝阳区东四环南磨房乡的世纪东方嘉园一套3居，闲置，低楼层考虑换高楼层，满五唯一。
请问：该怎么考虑家庭资产配置、优化、投资，同时宜居？
方案A：1、想在海淀买一套3居或小4居，140-160平的住房，楼盘较新，1500-2000W，南北、方正、高楼层，临地铁，宜居程度高，如果有好的学区更完美。您的推荐区域？什么楼盘？
2、看过四环外的橡树湾，顾虑：学区一般，交通不便，万象汇前面、往万泉河路上的早晚接送孩子会不会堵车严重？也看过四环内的世纪城、绿波漫板、玫瑰御园、观澜国际、诚品建筑，交通方便了，但：楼盘旧，都是约2004年的房，总价高但居住舒适度打折，而且很多房东卖房换现，如果买了将来能否保值增值？
3、朝阳的房出售，还是出租保留？4、如果出售朝阳房，买卖的先后顺序怎样？时间节点为？
方案B：买海淀学区房2居室居住，1000W以内，南北、方正好用，临地铁，宜居。另买个朝阳房1000W以内3居，南北方正，临地铁。
两个方案，您认为怎么更合适？如果方案B，您的推荐是？困惑很久了，感谢您百忙之中回复，万分感谢！
A:回答：您好,感谢信任!1、世纪东方城在欢乐谷板块热度还可，成交量排区域前三，比北京华侨城低大概4500左右，一个是03年的，一个是06年的，在价格上比较有优势。但欢乐谷商圈一般，外地人居多
这个盘从2017年到去年起起伏伏处于横盘震荡状态，近半年楼市传来利好上涨了大概10%左右，未来有补涨的可能性，但跑赢大盘有点困难，这个时期置换的话不划算，现在是热门板块在涨，次级板块刚刚感受到，过往的涨幅是龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，如果您现在开始做置换有点晚了。等这个盘涨上来，主城区下调的时候做置换比较合适。
2、1500-2000这个预算如果把面积控制在140以上，选不到品质特别高的盘，所以您看的盘品质都一般，在海淀做选筹，就根据您的这个情况说，要么您压缩面积，要么在增加500子弹，这个方案就能选到不错的盘了，像万柳的碧水云天、康桥水郡学区品质都可，能同时满足上学，居住。
3、从上地清河进京主要2条主路，一个G6，一个是万泉河快速，早高峰堵车是一定的。
4、您所意向的区域都是不缺购买力的，不建议拆分为二，可以集中ZD选一套霸盘
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Q:提问:京总好，在亦庄住，打算入手第二套房。选筹区域方面无限制，无学区要求只为tz. 首付500，有首套房票可用, 还贷能力没问题。
最近看过了双井周边的几个二手房，包括有首城国际，富力城，风都柏林以及东方雅苑，也看了亦庄周边新房项目。目前有点迷茫，应继续在亦庄区域选择二手房还是其他区域？是否有小区推荐？还请京总赐教，谢谢！
A:回答;您好,感谢信任!1、您看的盘都还可以,首城国际、富力城、风度柏林都是这个板块不错的盘,其中风度柏林的价值被低估,下一波行情可能会有补涨,可以重点看看这个盘;
2、亦庄的新房项目,除了挨着金茂府的几个改善盘还可,其他盘的溢价都挺严重的,买过来中短期可能没有市场行情,买新房最主要的一个指标就是有价，分别是买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了，但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格
而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。这个折价率是很明显的指标。您在亦庄居住可以看看万科金域东郡和海梓府这两个盘,成长环境比较好,目前的价格在亦庄是比较有优势的.
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Q:提问:京总好，我想住的舒适些，兼顾保值，我的情况是这样：目前在首城国际自有90平小三居，目前2老人住。我夫妻现陪孩子上高中租住北三环，今年6月孩子考完大学后，租约到期，也希望改善下居住环境，想换房。现有资金200万，想卖掉首城90平三居（预计能得到900万），共1100万，用此钱换大点的房子（150平以上，需要三个卧室），但不想花再多的钱，但又想兼顾舒适和保值功能，并预计10年后卖掉不亏。（因从小一直生活在双井附近，父母年迈有一套老房在出租，为了以后保值是否应该还买在双井这附近？） 希望能得到您的一些专业建议：
1 卖掉首城，换大房子，对资产保值是否不太妥当？（我觉得90平的首城会随大盘缓涨。而150平以上的房子价格会很平稳）
2 如果要换，我看了 200平左右的 劲松乐澜宝邸（稍贵1200万），十里河御景园1100万， 这两个哪个值得买？（ 华腾园没超过150平的，九龙小区太破）
A:回答:您好,感谢信任!1、首城国际属于跟着大盘跑的房子,您做置换改善,如果卖掉首城买入的房子低于原本持有的房产对于您是亏的.
2、劲松乐澜宝邸、十里河御景园这两个盘都属于跑输市场大盘的房子,显然没有首城国际优质,朝阳东南部的商圈配套比较差,人员杂乱.导致整个区域的房子常年跑输,如果要置换的话,可以看看朝青板块,朝青称之为国贸的第二后花园，今天之所以能发展起来，主要是沾了国贸的光。
加上自身又比较争气，品质小区扎堆。虽然大悦城的风水多年令人诟病，但不影响整个区域的的价值。整个区域商圈发达居住的人群普遍年轻，可以说是承接国贸最优质的刚需板块，楼盘高中低三个档次都有，可以承接不同的人群;保值升值比较稳健,像您们的这个预算可以买到第一梯队的盘,朝青因不缺购买力,所以品质次新是常年领涨的
可以看看华坊易城、银谷美泉家园、首开熙悦尚郡
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Q:提问:京总您好！感谢回复！经过实地看房，最后锁定了常营苹果派和西红门鸿坤礼域府小两室。房产中介表示西红门后期会有涨幅 涨到什么程度不清楚，常营涨幅不大，后期会平稳上升，以您专业的水准看，这两个盘哪个更有优势？谢谢！
A:回答:您好，西红门属于大兴西的龙头板块，自带商业价值还未兑现，现在主要是承接4号线沿线的通勤人员，大兴西的涨幅也是从西红门开始轮动，常营属于国贸的次级溢出板块，交通配套比较良好，目前的性价比还可，从投资角度这两个板块都可，从中长期看常营的天花板比较高，向西可以承接国贸的通勤，未来可以享受到通州运河商务中心的人口红利，祝一切顺利！
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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
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04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
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回答时间：2022-12-08 19:29:02