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在涉及地上建筑物或者构筑物案件中，无论是行政征收案件还是涉及不动产的民事案件，房地产评估报告都是其中重要一环，甚至可以说，其他的办案程序直接影响的是诉讼标的是否合法，而评估程序直接决定涉案标的物的价值；对当事人而言，在评估程序中对正当权利的及时恰当使用，在日后行政补偿或国赔申请、国赔不作为诉讼程序中将直接影响当事人的利益。换言之，其他程序主要以程序审查为主，评估则主要是实体审查。
鉴于评估规范浩如烟海，既有国务院行政法规、住建部的规章，各省、市也颁发了地方法规规定更为具体的评估操作，同时住建部就测绘、面积计量等房地产测绘、评估方面也颁发了若干国标；同时鉴于在相当案件中，诉讼标的物在集体土地上，无法直接适用《国有土地上房屋征收评估办法》，因此评估单位会以资产评估、测绘甚至是价格鉴定等方式代替房地产评估，由此衍生出可能会适用的资产评估、价格鉴定的法规规范；此外在具体的评估、测绘、鉴定工作中，中评协就签订委托评估合同等一个个具体执业细节作出了具体的执业规范要求；此外上述规范还会随着经济社会发展不断更改变化。
鉴于文章篇幅限制，并且律师工作并不等同于评估师工作，此处主要讨论的是直接适用或参照适用《国有土地上房屋征收评估办法》的程序，兼论在该程序中会涉及到的资产评估、定价的相关问题。笔者在过去办理的不动产案件（含行政案件、民商事案件）中，在评估程序中通过非诉方式直接结案或诉讼案件中评估影响因素较大的胜诉或结案案件约20余件，其中既有国有土地上房屋案件也有集体土地上房屋案件。笔者将就三个方面初步阐述房地产评估报告程序的相关问题。
1.及时提出房地产评估报告异议的意义。
《国有土地上房屋征收评估办法》颁布已有十余年，该规章在第二十、二十二条明确应当在十天内（部分地方法规对该时限作出了更宽松的规定）向对应的部门提出异议，且仅规定了如果被征收人对专家委员会的鉴定意见仍然不满意的，征收单位可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定发布《补偿决定书》，但并未规定如果没有提出异议的处理意见。
而在诸多省高院或最高院案例中，一般而言如对评估报告没有提出异议的视为当事人认可报告内容，除非评估报告出具过程有明显程序违法，一般情况下，人民法院在诉讼阶段基本不再审查评估报告的具体内容或仅审查程序而不再审查内容。以较近的一个判例（（2020）最高法行申2689号）为例，对于被征收人从没有就评估报告提出异议的情况下，人民法院认为政府直接作出补偿决定合法，就其中实体问题并未做过多审查，而如果程序问题无太多重大瑕疵或违法，则很难将补偿决定书推翻。
而在笔者工作案例中，由于评估报告提出异议时限短，因此对需要进行评估报告工作的案件优先级会提高，如果当事人寻求帮助时已经完全超过评估复核时限的，也会想尽办法做出弥补。同时，鉴于此情况，接案时对于涉及评估报告问题的案件也会特别慎重，着重考虑该案件可行性与风险。
2.评估报告不合法的常见类型。
一份评估报告从评估机构的选定到最终专家鉴定意见作出，其中的若干个程序中被征收人能够参与的有参与评估机构选定、初步评估报告异议、评估报告复核、复核报告鉴定四个。
而在上述程序中，可以就评估单位的委托情况、评估机构与评估师的选定及资质、价值时点的确定、评估方法的选定、比较样本与定价方式的选择、不动产面积测量方式、不动产与机器设备成新率确定、评估单价的确定以及评估报告时间有效性等诸多问题进行讨论。
在上述列举的问题中，主要是由住建部发布的规范或国标中进行规定，如《国有土地上房屋征收评估办法》对上述大多程序进行了约束，《建筑工程计算面积规范》对具体的面积测绘进行了细致而具体的规定，此外中评协会有更为细致的准则性规定或技术性规范可供参考。
以笔者在安徽滁州琅琊区某国有土地上房屋征收案件为例，其采用的为市场法，但其中比较样本与案件标的物差别较大，定价方式也不符合中评协的规定，最终滁州市房地产评估专家委员会认可了笔者意见，对该报告予以了撤销，最终在该程序中达到委托人预期顺利结案。
3.评估报告不合理部分对当事人利益影响的权重占比。
争议解决案件的导向是解决争议，如果可以调解的情况下，争议双方可能会出现一定的让步，其中如何取得利益最大化而又有理有据则需要对评估报告与案件标的物进行全面认识。
上述列举的诸多评估报告不合理部分对当事人的权益影响是有差别的，结合笔者工作案例分析，一般而言，对于以住房为主要资产的不动产案件中，评估方法的选择与不动产面积计算是最主要影响因素；而以工商业生产用房、机器设备为主要资产的涉不动产案件中，成新率与定价方式是最主要影响因素。笔者将结合具体案例分析上述两种情况。
对于住房为主的不动产案件，评估方法的选择将直接影响房屋价格。在大家均熟悉的成本法与市场法的比对中，一般评估单位对于集体土地上房屋基本是采用成本法。但事实上，市场法的要求是有一定的交易样本即可进行参照，因此如果委托人可以进行采样取证的情况下，尤其是经济发达地区、外来人口较多地区，小产权房交易也较为频繁，采用市场法是完全有样本依据的，只是对代理律师提出了更高的调查取证要求。笔者在惠州某集体土地征收案件中，当地评估单位即采用成本法进行评估，但笔者同当事人在调查得到较多小产权房交易案例，最终协商同意参照市场法进行评估。
对于房屋住宅面积的计算，尤其是自建房由于建筑样式并不统一，可能存在飞檐、阁楼、骑楼等建筑样式，对此住建部有明确规范规定，对于诸如屋檐投影面积认定、层高高于2.2米的架空层面积认定的情况均有具体的计算规定。而在实务中，评估部门可能故意会进行一刀切式不予认定。笔者在云南文山某案件中，由于当地雨水充沛，当地屋檐普遍伸出墙基线约六十厘米，毗邻而居的两户在建房时也会考虑给对方留出屋檐的宽度，但在评估时评估方对此并不认定，对每个自建房将造成几十平米的出入，势必会极大影响当事人的权益。而在城市地区，尤其是涉及大城市棚改项目的案件，由于评估单价较高，因屋檐、阁楼或骑楼影响的面积可能有限，但仍然会较大影响当事人的权益。
而对于工商企业生产用房相关案件，由于企业用房的特殊性，大多数情况下难以使用市场法，基本采用成本法的方式进行计算，同时会对生产用房、机器设备进行一定的折旧。因此成新率与定价方式均会对当事人的权益产生较大影响。
就笔者参与的新疆某矿企案件与天津某机械厂案件中，评估方都会故意将成新率压到较低水平，但实际上工矿企业的成新率是有明确评估规范的。由于现场勘察的不确定性，在大多数情况下会采用年限成新率的方式进行计算，而采用年限成新率计算的结果普遍而言成新率是较高的。由于成新率直接影响计价百分比，因此对当事人的权益影响极大。
同时在成本法中，除了建安成本外，还有配套基础设施成本与资金使用成本，该三项成本的确定都需要具体而明确。实务中，一方面，部分评估单位就建安成本数据得出不明确，另一方面有些评估单位可能会故意忽略后两项，仅计算建安成本，也会导致当事人资产价格降低。
因此对于工商企业相关的评估需要额外注意上述两方面。当然，工商企业还有停产停业与设备搬迁的计算方式，建议大部分并不在房地产评估之列，此处并不赘述。
综上，对于涉及评估报告的不动产争议解决案件，及时提出评估报告异议至关重要，而在具体的评估报告异议工作中，需要把握其中重点，在有限的资源或特定的情况下，尽可能使得当事人利益最大化。当然，实务中由于相关规范不断变更，地方规范更是层出不穷，更需要不断学习、领会，在实践中精进自身，从而尽可能实现胜诉共赢。
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2、房地产资产评估报告
房地产资产评估报告
福建中兴资产评估有限公司接受江苏霞客环保色纺股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对福州永升房地产开发有限公司申报待评估的资产。
负债及所有者权益进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在二0xx年五月三十一日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方及资产占有方简介
1、委托方：江苏霞客环保色纺股份有限公司
2、资产占有方：福州永升房地产开发有限公司
3、福州永升房地产开发有限公司概况：福州永升房地产开发有限公司于1998年在福州市工商行政管理局登记成立，注册号为3501001003841;公司住所：福州市台江区五一中路88号平安大厦21A;
法定代表人：林中;注册资本：人民币壹仟万元整;企业类型：有限责任公司;经营范围：房地产综合开发、商品房销售和出租。
二、评估目的
本次资产评估目的'是为福州永升房地产开发有限公司股权转让提供作价参考。
三、评估范围和对象
本次评估的范围根据委托方的委托，评估福州永升房地产开发有限公司申报的资产、负债和所有者权益。本次委托评估的资产调整后账面值为66，125，412.16元，负债调整后账面值45，513，131.58元，净资产调整后账面值20，612，280.58元。
四、评估基准日
本项目资产评估基准日是二○○五年五月三十一日，评估中所采用的价格均为评估基准日有效的标准。
五、评估原则
本公司在本次评估工作过程中是遵循如下原则进行资产评估的。
(一)产权利益主体变动原则
产权利益主体变动原则即指资产评估是以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的现行公允价值。
(二)资产评估的工作原则
房地产资产评估报告
一、问题
《资产评估法》施行以后，有关评估行政管理部门对评估机构实行机构备案管理，不再实行机构资质许可管理。那么，未进行房地产估价机构备案的资产评估机构从事房地产估价业务的，其出具房地产估价报告是否有效?应由哪个部门认定其效力问题?
二、典型诉讼案例
在(20xx)执申字第246号裁定中，最高人民法院认为，虽然《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》(国务院令第412号)已明确规定房地产评估机构资质许可由住房建设部门负责。
但是，财政部确实也已发布文件规定资产评估机构可以对房地产进行评估。资产评估机构究竟能否从事房地产评估业务，目前确系模糊问题或存在部门冲突，有待于政府部门再行发文予以解决。
人民法院不宜对资产评估机构能否从事房地产评估业务进行审查认定。换言之，人民法院在对执行财产进行评估时，应当委托专门的房地产评估机构，但是，对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告，人民法院不宜认定为无效。
三、效力认定问题
最高院认为，对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告，法院不宜认定为无效。那么在实践中应当由哪个评估行政管理部门对此进行效力认定呢?
《资产评估法》第七条规定，“国务院有关评估行政管理部门按照各自职责分工，对评估行业进行监督管理。设区的市级以上地方人民政府有关评估行政管理部门按照各自职责分工，对本行政区域内的评估行业进行监督管理。
目前，我国资产评估行业划分了资产评估、土地评估、房地产评估、估价，矿业权评估、保险公估和旧机动车评估等6种专业类别，其中资产评估机构、房地产估价机构分别由财政部、住房和城乡建设部监督管理。
根据《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第86号)第二条第二款的规定，资产评估机构及其资产评估专业人员从事资产评估业务，涉及法律、行政法规和国务院规定由其他评估行政管理部门管理的，按照其他有关规定执行。
据此，资产评估机构从事房地产估价业务的，则涉及由住房和城乡建设部管理的问题。根据《房地产估价机构管理办法》第四十七条的规定。
未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的，出具的估价报告无效，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正。
综上所述，未进行房地产估价机构备案的资产评估机构从事房地产估价业务的，其出具房地产估价报告无效，应由房地产主管部门责令限期改正。
房地产资产评估报告
一、委估项目
xxx公司所属房产抵押贷款估价项目
二、委托方
名称：xxx公司
地址：xxx
三、估价方
名称：xxx房地产评估咨询有限公司
地址：xxx
证书号：xxx资质等级：xxx
法定代表人：xxx
四、估价对象概况
估价对象位于xxx，其合法产权人为xxx公司，建筑面积共9687.69平方米。
其中主楼一幢，1—5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于20xx年，于20xx年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为xxx。
副楼一幢，1—3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于20xx年，外观九成新，房屋所有权证号码为xxx。
五、估价目的
为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。
六、估价时点
20xx年8月15日
七、价值定义
采用公开市场价值标准
八、估价原则
本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：
1、合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
2、最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。
3、替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4、估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。
九、估价依据
1、委托方提供的资料
（1）委托书；
（2）委托方企业营业执照复印件；
（3）房屋所有权证复印件。
2、国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》。
3、国家和地方的有关法律、法规和有关规定。
4、估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。
十、估价方法
估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法；同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。
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