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内容导航：1、江苏高院最新规定：精装修房质量纠纷，应该这样维权2、家庭装修时避免和减少质量纠纷的方法和措施1、江苏高院最新规定：精装修房质量纠纷，应该这样维权
“买房不买精装修”是很多购房人的共识。然而，现实情况是随着住宅产业化的发展和政策对于精装修房交付的鼓励，商品房由“毛坯房”转变为“精装修房”已渐成趋势。购房人甚至发现新房市场越来越难购买到“毛坯房”。
近年来，为规避政策对于商品房限价的要求，开发商将更多利润转移到精装修上，这已是公开的秘密。既然要转移利润到精装修上，那必然要在精装修上想尽办法节省成本，结果就导致了“虚标装修标准”、“货不对板”、“卖家秀是神仙姐姐、买家秀是芙蓉姐姐”等各种奇葩现象，引发了大量纠纷。在某些地方，“交房即维权”、“组团维权”、“暴力维权”等轮番上演，严重影响社会稳定。
江苏高院7月21日发布了新版《全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》（下称“《指南》”），为精装修房维权提供了更充分的法律依据，也对开发商销售精装修房戴上了法律的紧箍咒。
该《指南》共15条，已“报经最高人民法院审查批准”。因此，《指南》不仅可以指导江苏省各级法院审判工作，在全国范围内应该都有一定的示范作用。本文详细研究了《指南》15条内容，用更通俗的语言告诉你精装修房质量纠纷该怎样维权才能成功。
什么是精装修房？","content"
精装修房是一种通俗叫法，主要相对于“毛坯房”而言，在《指南》里称之为“全装修商品房”。根据《指南》规定，全装修商品房是指在房屋交付时已具备基本居住使用功能，包括但不限于房屋所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，必要功能空间如卫生间、厨房的基本设备全部安装完成。
买房带“装修升级包”是买精装修房吗？","content"
目前市场上精装修房主要分几种情况，法律性质上具有一定的差异。
Ø 购房人与开发商签订带有装修条款的商品房买卖合同；
Ø 购房人与开发商签订商品房买卖合同后，又另行与开发商签订了装修合同；
Ø 购房人与开发商签订商品房买卖合同之外，又与开发商和第三方装修企业签订装修合同。装修合同主体为三方，包括购房人、开发商和装修企业；
Ø 购房人与开发商签订了商品房买卖合同后，又与开发商指定的第三方装修企业签订装修合同。装修合同主体为两方，包括购房人和装修企业。
Ø 购房人与开发商签订了带有装修条款的商品房买卖合同，又与开发商指定的第三方装修企业签订“装修升级包”装修合同。装修合同主体为两方，包括购房人和装修企业。
装修部分的合同内容在法律上是属于商品房买卖合同内容还是装修合同内容？《指南》采用以开发商向购房人交付房屋的状态来区分纠纷类型。开发商按照精装修房交付的，按照商品房买卖合同纠纷处理；开发商按照毛坯房交付，交付后进行装修的，按照装饰装修合同纠纷处理。
这两种纠纷类型最大的区别：如果是商品房买卖合同纠纷，购房人依法在某些情况下可以因装修纠纷退房；如果是装饰装修合同纠纷，购房人无权因装修纠纷退房，只能要求承担装饰装修合同违约责任，比如对装修部分保修、重作等。
如何认定装修质量是否符合要求？","content"
基本规则：合同有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确又不能达成补充协议的，需综合其他情形进行认定。
Ø 法律、法规有相关强制性规定的，适用强制性规定。如果有强制性国家标准，则应当遵守；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行；
Ø 商品房所在地相关行政主管部门对于商品房装修质量的约定和履行要求公布的管理性规范，可以参考；
Ø 开发商设置样板房的，交付商品房的装修质量应当与样板房的装修质量相当。样板房装修的部品材料、施工质量和品质档次，应当作为认定装修质量要求的依据；
Ø 样板房装修实际用材不能确定的，样板房装修合同、施工图纸、材料采购合同等装修施工资料，可以作为认定约定装修质量要求的依据；
开发商的销售广告、宣传资料或样板房的“免责声明”一定有效吗？","content"
开发商销售的套路深、策略多。开发商往往用精美的宣传资料给购房人描绘一个美好生活的蓝图，销售广告和宣传资料中经常会有对高标准装修质量的暗示或诱导。但是，这些销售广告和宣传资料都会在不起眼角落写上“免责声明”，比如“本广告属于要约邀请，不构成对双方具有约束力的合同条款”或类似内容。
这些“免责声明”不一定有效。根据《指南》规定，开发商的销售广告、宣传资料对装修质量要求所作的说明和允诺具体确定的，对商品房买卖合同的订立和价格确定有重大影响的，应当视为合同内容；
预售的商品房，购房人主要依赖开发商的销售广告、宣传资料和样板房来判断项目的定位和价格。开发商的销售广告和宣传资料对购房人订立合同的决策和判断商品房的价格一般都有重大影响，因此，开发商的销售广告、宣传资料和样板房很有可能被法院认定为双方对装修质量要求的约定。
开发商在样板房张贴告示或在合同中约定“此处非交付标准”或者“展示样板间所示的内容，不是买卖双方合同的组成部分”等类似内容，以排除销售广告和宣传资料被认定为合同内容。这些排除性用语也不一定有效。
根据《指南》规定，商品房买卖合同对所交付商品房的装修与销售广告、宣传资料、样板房等不一致之处需有明确具体特别约定的，且应对买受人进行提示或者说明。仅在商品房买卖合同概括性排除广告宣传、样板房对装修质量要求约定的，法院不予支持。
装修价格能作为装修质量要求的依据吗？","content"
在精装修房买卖合同中，房屋总价由毛坯房价格和装修价格组成。双方如在合同中对装修设计、装修施工、装修材料等据以估计装修基本价值的内容有约定的，以约定为准。但是，法院并不以装修价格（包括约定装修价格、宣传装修价格或备案装修价格）直接作为认定装修质量要求的依据。
换句话说，如果开发商宣传装修价格为每平米5000元，购房者拿到房后请第三方核查发现装修价值实际上只有1500元，购房者不能直接以此为由要求开发商退还装修价格差价或者承担违约责任。当然，如果装修质量要求通过上述其他方式（比如合同约定的或参照样板房等）无法判定，购房人可主张以装修价格作为装修质量要求的认定依据。
如果精装修房的装修质量与样板房存在明显差异，或者精装修房的装修质量问题难以修复，严重影响房屋整体装修价值的，购房人也可以主张以装修价格作为装修质量要求。
见一简评","content"
根据《指南》规定，法院判定装修质量要求首先看商品房买卖合同的约定。如果在合同中明确约定装修材料、门窗、洁具、家电等品牌、型号的详细信息，购房人在开发商交房时可以据此验收。这样可以大大降低装修质量纠纷。
开发商在合同中经常使用“高档品牌”“高级材料”“同等品牌”等模糊用语，购房人对于开发商提供的格式合同无法进行任何修改，在这种情况下，购房人一定要注意收集开发商销售广告、宣传资料或样板房的相关装修质量信息，比如样板房样貌、房屋装修施工资料（如装修材料清单、装修材料价格）等等。
开发项目一般周期较长，相关销售广告、宣传资料会有一定变动，样板房也可能发生拆除或者变更的情况，如果不在项目销售过程中注意收集这些材料，开发项目到交付时如果发生装修质量纠纷，购房人可能会没有足够证据来证明开发商违反装修质量要求，从而影响购房人的维权结果。
2、家庭装修时避免和减少质量纠纷的方法和措施
家庭装修时避免和减少质量纠纷的方法和措施
着京城百姓生活水平的不断提高，居住条件的不断改善，一股家装热悄然兴起，家装市场红红火火。由于目前家装市场鱼龙混杂，家装纠纷逐年呈上升趋势，已成为消费者的投诉热点。那么，消费者在家装时，如何才能避免或减少质量纠纷呢？
减少质量纠纷的方法：
其一，消费者在家装前，一定要向有关部门咨询，对家装企业要坚持"货比三家"，选择信誉好，具有专业施工力量的企业，防止上当受骗；
其二，消费者找家装企业要核对它们是否具有有关部门核发的营业执照和建筑装饰企业资质证书以及是否具有施工技术保障措施；
其三，消费者在家装前，必须与家装企业签订由市工商局和市建委推广使用的《北京市家庭居室装饰工程施工合同》文本。在签订合同时，要逐一填写清楚，一旦违约便可追究其法律责任；
其四，要请家装监理企业提供监理服务；
其五，消费者在家装时，千万不要找马路边"游击队"式的施工队伍，他们既不具备施工力量和设备，又在装修质量上无法保证。而且往往是"打一枪换一个地方"，一旦发生家装质量纠纷难以解决。
在施工过程中，消费者应经常到施工现场进行查看，凡是不符合合同规定的施工质量标准的应立即向施工者提出，要求予以及时纠正或停止施工。施工结束时，要亲自参加监理部门的`验收。
另外，家装时如果由施工队负责包工包料，消费者应及时对施工队所购买的各种材料与合同单及发票进行核实，对其品牌、规格、产地、厂家、价格、质量等是否齐全、明确，发现有"三无产品"，即：无生产合格证、无厂名、无厂址，应要求纠正。在家装时，凡是消费者自购材料，在选料时，一定要到专门的建材商店购买，认真检查，防止"三无产品"，一定索要发票和保修卡。
消费者在验收家装质量时，一旦发现与所签的合同质量标准不符合时，消费者可从以下几种途径解决：
一是找家装企业进行协商和解，对不符合质量标准的要求及时返工，重新施工；二是请示市装饰协会和各级消协调解；三是向有关行政部门如市区工商行政管理局申诉；四是根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；五是向人民法院提起诉讼。
以上各有关单位的电话地址是：
（一） 北京市家装协会投诉电话：64246752、64209483
地址：北京市东城区和平里兴化路兴华商务大厦B座402室，邮编：100013
（二） 北京仲裁委员会投诉电话：67041684
地址：北京市崇文区天坛路甲91号，邮编：100050
（三） 北京市消费者协会投诉电话：63011234
地址：北京市宣武区槐柏树街2号，邮编：100053
（四） 北京市工商行政管理局投诉电话：12315
地址：北京市丰台区菜户营东街乙360号，邮编：100054
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