南京商业地产（南京商业地产反思）
4月18日，明发集团(国际)有限公司发布公告称，该公司于4月15日接获联交所的复牌指引，要求解决2015财政年度至2018财政年度间一切审计修改。
时间倒流，明发集团的日K线图定格在2016年3月31日。至今为止已停牌超过3年时间。根据港交所最新修订的《上市规则》，明发集团如未能于2019年7月31日前达成全部复牌条件，联交所将展开取消该公司上市地位的程序。
打开明发集团的官方网站，其公司简介一栏中，商业地产位列核心业务之首。然而明发集团在多个省会城市打造的明发商业广场，频频爆出经营不善的消息，令人唏嘘。
近日，江苏房地产金融对位于南京南部新城南京南站附近的明发商业广场进行实探，这家体量超过40万方的商业综合体，动线设计、经营管理、商铺产权分割等带来的问题暴露无遗。
壹
一条沪蓉高速分隔，南京南站以北，玉兰路上矗立着体量超过40万方的明发商业广场。自2011年开业以来，明发商业广场已经运营8个年头了。
从丁墙路的行人入口进入，露天喷泉下明发商业广场几个字在太阳的照射下金光闪闪，不远处能看到“南京南站”几个大字。
我的探访就从这里开始。站在A2-2入口，我看到张贴在墙上的商场结构分布图。整个明发商业广场由明城大道一分为二，其中，明城大道以西聚集了永辉超市、明润家居港、中影影城，以及众多产权式商铺。
从商场结构分布来看，永辉超市、明润家居港等集中商业，被环成S型的产权式商铺包围。
丁墙路一侧标注了主力店的位置，将引进五洲国际家居，该家居广场目前正在装修中。
往里走下去，我发现了不对劲的地方。过道的柱子瓷砖已经破损，不知道坏了多久↓
偌大的明发商业广场，丁墙路一侧的商铺，大多“铁将军把门”，有的门头已经撤去，还有的玻璃门上贴着转让、出租的告示。
以这间四面通透，大开间门窗的商铺举例，面积213㎡，层高4.5米，位于商场显眼的地方。出租的价格为2.5元/平/天↓
室外水景的广场上，居然还放着移动晾衣架，不止一个！
玉兰路一侧的环形商业，鲜有对外营业的商家，1-4楼，走廊上均有晾晒的衣物。
大量的店铺关门，玻璃门上的“牛皮癣”小广告非常扎眼。
美团外卖在这里驻扎，店门口杂物乱放，吊顶也斑斑驳驳，隔壁的店铺大门紧闭。
沿着通道继续往里走，我看到电动车随意摆放在走廊上。
快递小哥载满快递的三轮车从我身边呼啸而过↓
站在走廊上朝里面的集中商铺看去，1楼广场、每一层的走廊上都有晾晒架，挂满了衣服、棉被。
扶手电梯已经停止运行，楼梯上、扶手上落了厚厚的灰尘↓
升降电梯的门上，打着影院的广告。门上、墙壁上的“牛皮癣”十分影响视觉美观。当我看到外卖小哥哥直接骑着电瓶车从电梯里出来的瞬间，内心崩溃了。
以上，是我在明发商业广场丁墙路与玉兰路两侧的店铺看到的实景，为了方便大家快速搞明白方位，我在商场平面图上做了标记。
贰
紧接着，我继续往里走，将明城大道西侧为主的明发商业广场实际情况展示给大家。
这条通往永辉超市的过道，两边有大大小小几十家分割式商铺。我看到，有餐饮店，有百货店，也有甜品店、小超市等等。
临近饭点，大部分开门营业的餐饮店生意平淡，不少店铺干脆锁了门。
永辉超市门口，一家小餐饮店的老板坐在店铺门口抽烟。我上前跟他攀谈起来。他告诉我：“这间不到20平的小商铺是直接跟业主谈定的，年租金5-6万左右。生意嘛，时好时坏，今年再亏本的话就关店回老家了。”
他还补充：“明城大道的入口，是通往地下停车场的主入口，又紧挨着地铁3号线明发广场站，人流相对多一些。丁墙路、玉兰路那边，基本没啥人。”
进到永辉超市里，我发现整个超市由1-2层组成。1楼以店铺为主，2楼是超市+店铺的格局。童装店、手机店、餐饮店等等都有。
1楼和2楼，都有空着的店铺，围挡写着抢位的字样。永辉超市的工作人员表示：“超市里所有的铺位由永辉超市招商部统一管理。”
我找到永辉超市招商运营部的相关负责人，对方告诉我：“目前永辉超市里的商铺满铺了，你看到写着抢位的铺子，里面在装修整改。超市里的商铺由永辉公司统一管理运营，选用的品牌多为直营或连锁店，经营业态也尽量不与超市内在售商品冲突。”
永辉超市对面，是明润家居港，临近下午5点，里面没有看家具的客人，只有一位工作人员在进行维修工作。
明润家居港所在楼栋的4楼，是中影国际影城，影院大厅设置了休憩区、自动售票机、mini唱吧等，加上扫码按摩椅上的客人，我看到只有4人在等候观影。
影院同层的产权商铺，有的用作宾馆，有的开了足疗店，还有公司选择在此办公。
1楼是超市、家具店、产权商铺，4楼是影院和商铺，那么这一区域的2-3层用来做什么呢？
经过实探，我发现，2-3层以产权商铺与公寓为主要业态，商铺有的大门紧闭，为空置状态，有的用作公司办公。而公寓多被用来出租，门口走廊放置了晾衣架。
我看到，这些公寓用房被第三方机构统一运营管理，主力公司有两家：蒲公英时尚公寓、龙缘时尚公寓。可以选择拨打墙上的电话，或者扫码进一步了解房源。
我拿出手机，扫了龙缘公寓的二维码，跳出来的页面显示：这些公寓面积在20㎡到35㎡不等，租金1400-1900元/月不等。
一对租住在此的老年夫妻，操着苏北口音告诉我：“来这里租房的人很多，打工的、年轻人，很多很多。我们租住的小公寓20多平，租金2100元/月，物业管理费200元/月。”
透过没有关上的窗户，我看到小公寓内部的装饰，一张床，还配有书桌、衣柜、油烟机、洗衣机等，有独立卫生间、厨房。
站在室外走廊，随处可见晾晒在外的衣物，连接每一层的手扶电梯，早已停运。
从室内走出来，我沿着明城大道往丁墙路方向走。可以看到这一侧的临街门面房，经营了餐饮、超市、中国移动等业态，还有银行ATM。
相比丁墙路的凄凉，这里人气稍微好一些。永辉超市另一出口设置在这里，临街商铺大多在开门营业。主营龙虾、烧烤的夜市摊，已经开始为忙碌的夜晚准备。
外卖小哥扎堆等待接单。
高岗里小马牛肉面的老板告诉我：“我们这一带人来人往比较多，生意还算说得过去。铺子是找业主租的，租金10万一年。不同的铺子租金不一样，要自己和业主谈。”
这一条路上，距离超市远一些的临街铺子，又出现了与丁墙路上商铺相似的情况，大量的铺子空置。
当我来到地铁3号线明发广场站2B出入口时，发生了一件让我唏嘘的事情。
地铁出入口正对面，火锅米线、串串等餐饮店并排开着。这家叫博串堂的串串店右边，原先是一家面馆，现在已经关门歇业，玻璃门上贴着店铺转让公告。
今炖坊的老板娘，愁眉紧锁，告诉我：“隔壁店生意就很好，不知道为啥我的店生意这么差。你要租门面吗？我转给你吧，租金3000块一个月。”
叁
有亚洲最大的高铁枢纽、多条城市主干道、地铁站环伺，占据南部新城优越地理位置的南京明发商业广场，为何出现大量产权商铺的空置现象？
首先，我想从明发集团的运营轨迹简单分析。
明发集团是创始于1994年的老牌房地产企业，2002年开始从居住地产开发向商业地产开发转型，首个项目为厦门明发商业广场，2009年11月在香港联交所挂牌上市。
在明发集团官网上，也写着集团从2002年起将战略重点转向商业地产的开发和运营。在厦门、无锡、南京、合肥等城市开发了明发商业广场。
然而，根据不同的地方媒体报道，无论是厦门明发商业广场、还是南京、无锡等地的明发商业广场，都存在着经营不善、大量商铺空置、人气惨淡等问题。
据同花顺财经整理的财报显示：2014年起，明发集团的营收情况就不甚理想。到了2015年，集团营收22.46亿元，增长率为-40.77%。
公开资料显示，2016年4月1日，明发集团发布2015年度业绩公告时，其独立会计师拒绝对该年度的综合财务报表发表意见，引发监管关注并责令其停牌，“停牌马拉松”由此开端。
今年4月7日，明发集团（国际）有限公司（0846.HK）发布了2018年度未经审核管理账目。数据显示：2018年集团实现收入116.08亿元，同比增长16.5%；年度利润13.35亿元，同比减少13.54%。
财报显示，截至2018点12月31日，明发集团资产总值为715.92亿元，负债总额却上升到545.43亿元，增加了75亿元，同比上涨了16.01%！
一位资深业内人士表示：“商业地产的操盘有完整的流程，一个商场在拿地以后就要清楚自己的定位，再去进行招商、日后运营等方面的考量，这些因素对整个商场的构成、动线设计有很大的影响。而南京明发商业广场当初的前期准备工作很明显没有做到位。”
有江宁大型商业综合体运营经验的商业地产专业人士，对南京明发商业广场目前存在的问题做了详尽分析，他指出：
1、南京明发商业广场缺乏优秀运营管理团队，无专业人员管理；
2、因出现空铺后，不能及时补上，导致后续炒“夹生饭”难上加难；
3、自持部分偏少，60-70%的面积已销售卖出，一旦品牌经营不善，租金上交不及时，明发背负的租金回报率就加大，业主就会反感。导致现场很多业主自行招商或出现转租转让的情况，品牌方无底气经营；
4、销售商铺后，对业主实行找到铺位后给业主选择的措施，价高者得，无统一经营的规划。
如果南京明发商业广场重视现状，愿意聘请专业的商业运营团队来集中管理产权式商铺以及自持商业，会起死回生吗？
对此问题，该商业地产专业人士表示，很难将小产权商铺的业主统一起来。
夕阳西下。明城大道上，明发商业广场下沉式广场的烧烤摊循环播放着“酒干倘卖无，酒干倘卖无……”。临近永辉超市的入口人来人往，外卖小哥扎堆坐在电动车上等待接单。
对比之下，丁墙路上商场的另一侧入口，显得冷清许多，鲜有人迹。而这冰火两重天的场景，不知道还要循环往复多久。