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【正文】
金融16条、证监会股权融资5条之后，政策层面开始从地产行业销售端发力。不过从地产股的表现上看，市场似乎并不买账。
一、央行与银保监会再次调整地产行业政策：首套房贷利率常态化盯住房价变化
2022年12月30日，央行与银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（2023年1月5日公开），解读如下：
（一）该政策是2022年9月阶段性政策（适用于2022年底前）的延续，并将9月的阶段性调整常态化政策。例如，本次政策使用了“每季度末月”“上季度末月至本季度第二个月为评估期”等表述，意味着不再限定于某年的特别月份，因此适用范围更广。
阶段性政策到常态化政策的变化说明政策支持力度在加大以及9月阶段性政策的效果可能并不理想，当然也说明目前地产行业销售端要差于2022年9月，即2022年四季度以来地产行业销售端总体仍趋于恶化。
（三）该政策将首套房贷利率与新建商品住宅销售价格挂钩，即后续首套房贷利率将盯住新建商品住宅销售价格，具有典型的逆周期特征，属于定向降息。
（四）挂钩新建商品住宅销售价格的首套房贷利率一旦调整至少会持续一个季度。
二、本次定向降息是顺势而为：实践中已有部分城市的首套房贷利率降至4%以下
2022年以来，5年期以上LPR累计下调3次、幅度累计达35BP（最新为4.30%）。此次首套房贷利率下限的调整既是对部分地区楼市的定向支持，也是对部分地区房贷利率下限已经持续下行的认可，亦说明之前的5年期以上LPR及下限多次被下调效果并不理想。
若按照《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发（2022）115号）的规定，则首套房贷利率的下限应为4.10%。不过，目前已有包括石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等地的首套房贷利率实际上已经降至4%以下。同时根据贝壳研究院2022年11月21日的监测，103个重点城市主流首套房贷利率平均为4.09%（二套平均为4.91%），已经低于4.10%的下限。因此，本次地产行业定向降息应该算是顺势而为。
三、地产行业销售端需要继续加码
（一）目前近40个城市满足本次定向降息条件（较2022年9月大幅增加）
从70个大中城市的新建商品住宅销售价格数据来看，约有近40个城市符合本次定向降息的条件（9月底仅23个）。具体看，分别为天津；河北的石家庄、唐山、秦皇岛；山西的太原；辽宁的沈阳、大连、锦州；黑龙江的哈尔滨、丹东、牡丹江；福建的福州、厦门；河南的郑州、洛阳、平顶山；湖北的武汉、宜昌、襄阳；广西的南宁、桂林、北海；甘肃的兰州；吉林；江苏的无锡、扬州、徐州；浙江的温州、金华；安徽的蚌埠；江西的九江；山东的济宁；湖南的岳阳、常德；广东的惠州、湛江、韶关。
此外，呼和浩特、包头、昆明、贵阳、安庆、泉州、烟台、泸州、南充、遵义、大理等几个城市也快要满足条件了，且预计应还有更多中小城市满足条件，可以说比例很高。
（二）住建部喊话加大首套购房支持力度，预计二套房条件也会且需要进一步放松
2023年1月5日，住建部部长倪虹接受央视总台记者采访时表示：
1、对于首套住房购买的，要大力支持，首付比、首套利率该降的，都要降下来。
2、对于二套住房购买的，要合理支持，且聚焦以旧换新、以小换大、生育多子女家庭。
3、对于购买三套住房的，原则上不支持。
可以看出，对于首套房是全面全力支持、二套房是选择性支持以及三套房不支持。考虑到首套房大部分是新市民群体，其消费需求的释放可能不会那么快，因此对首套房支持力度的扩大预计短期内很难见效；而二套房的购房者大部分经济实力更强且消费需求的释放会更快一些，因此从尽快推动消费端修复来看，二套房条件也会且需要进一步放松。
（三）预计未来更多城市的首套房贷利率会移至4%以下
2022年9月与12月的政策均没有明确首套房贷利率下调的幅度，这意味着在具体下调幅度上，金融机构、金融管理部门以及地方政府之间还会有比较大的博弈。考虑到，目前已经有很多城市将首套房贷利率降至4%以下，且经济工作会议明确提出支持以多种渠道扩大内需，这意味着在地产行业短期内没有且很难修复的情况下，中央对各地操作空间的容忍度会很高，从而使得未来会有更多城市的首套房贷利率移至4%以下。
（四）不排除个人住房公积金贷款利率继续下调
在地产行业纾困的大环境下，未来不排除进一步下调公积金贷款利率。2022年9月30日，央行决定自2022年10月1日起，将5年以下（含）和5年以上个人住房公积金贷款利率均下调15BP至2.6%和3.1%，并保持第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
实际上，新世纪以来，个人住房公积金贷款利率已历经两次下行周期，分别为2008年全年以及2012年以来。随着本次个人住房公积金贷款利率的下调，表明目前个人住房公积金贷款利率仍然处于2012年以来的下行周期中。
（五）车靠头来带，一线城市预计也会进行相应调整
在扩大内需方面，高净值人群以及一线城市的带动效果通常会更好且更有必要，这意味着除二套房条件的进一步放松（主要针对高净值人群）外，未来一线城市也需要在地产行业销售端更有作为，以带动周边二三四线城市。目前，新建商品住宅价格同比和环比均保持增长的城市主要有北京、上海、杭州、宁波、合肥、长沙和成都等廖廖几个地方，大湾区的广州与深圳也出现了连续多个月的环比下降情形，因此一线城市中的广州与深圳需要带好头。
四、地产行业：预计将按照“政策端——库存端——销售端——投资端”的逻辑链条修复
（一）目前地产行业处于政策底部已是市场共识，但市场底还没有到来。不过新开工、房地产投资以及土地购置面积的大幅下滑意味着，商品房的供给端可能正趋于萎缩，使得商品房在供给两端可能会逐渐发生逆转，即库存趋于下降、供给出现不足，并可能导致后续商品房销售价格的一定抬升，从而推动销售端出现修复。
因此，预计地产行业将按照“政策端—库存端—销售端—投资端”的逻辑链条进行修复。商品房库存逆转可能是判断市场底是否到来的关键指标，预计这个时间点可能会发生2023年上半年，也即地产行业销售端的改善可能要等到2023年年中。
当地产行业销售端改善时，市场预期会随之修复，并带动地产行业投资端修复，这个时间点同样可能会发生在2023年下半年。
（二）总的来说，2023年上半年以前地产行业还要熬一熬，当然目前政策层面主要聚焦于地产行业流动性风险的解决、推动地产行业的重组与风险出清以及激活地产行业的销售端。这意味着，目前还没有暴露的地产企业后续可能很难再陷入流动性危机，而地产行业的存量风险则需要借助于行业重组步伐加快、按揭贷款利率下行以及各地（含一线城市）全面放松或取消限售限购限售等举措来解决。
（完）
2、烟台公积金贷款利率2022
烟台公积金贷款利率202
贷款额度与利率
公积金贷款额度：
烟台市个人住房公积金贷款额度提高到45万元
公积金贷款利率：
5年以下(含5年)年利率为3%
5年以上年利率为3.5%
温馨提示：
1、放宽首套房住房公积金贷款认定标准。职工为改善居住条件再次购买普通自住住房的，首次住房公积金贷款还清后，再次申请使用住房公积金贷款执行首次住房公积金贷款政策，第三次申请使用住房公积金贷款不予办理。
2、降低首付款比例。对购买首套住房且套型建筑面积在144平方米(含144平方米)以下的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不低于20%; 对购买144平方米以上的家庭，贷款首付款比例不低于30%。
烟台公积金贷款利率202
贷款额度与利率
公积金贷款额度：
烟台市个人住房公积金贷款额度提高到45万元
公积金贷款利率：
5年以下(含5年)年利率为3%
5年以上年利率为3.5%
温馨提示：
1、放宽首套房住房公积金贷款认定标准。职工为改善居住条件再次购买普通自住住房的，首次住房公积金贷款还清后，再次申请使用住房公积金贷款执行首次住房公积金贷款政策，第三次申请使用住房公积金贷款不予办理。
2、降低首付款比例。对购买首套住房且套型建筑面积在144平方米(含144平方米)以下的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不低于20%; 对购买144平方米以上的家庭，贷款首付款比例不低于30%。
烟台公积金贷款利率202
住房公积金贷款的流程：
1、申请。借款申请人向管理中心或受委托银行提出申请并提交规定的申请材料；
2、调查。受托银行对借款申请人提交材料的真实性进行审核，并对个人信用报告、家庭现有房屋状况、首付款比例、担保是否足额、借款人收入及负债等事项进行调查；
3、审核。管理中心根据受托银行的调查结果，对申报材料进行审核，并在十个工作日内作出是否准予贷款的决定；
4、签约。受托银行与所有借款申请人、担保人签订借款合同和担保合同；
5、担保。受托银行与所有借款申请人、担保人在签约后，按照借款合同约定办理抵押登记等担保手续；
6、发放贷款。受委托银行拔付资金。
注意：
1.购买新建商品房(期房)的职工向与开发商签订合作协议的住房公积金管理机构提出申请;
2.购买二手房的职工向购房所在地住房公积金管理机构提出申请(六区内职工购买六区内二手房向缴存地住房公积金管理机构申请，六区包括芝罘区、莱山区、高新区、牟平区、福山区和开发区);
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