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内容导航：1、如何签订一份有效的租赁合同｜BRTV《民法典通解通读》2、转租合同怎么签订呢：转租房子合同怎么签合同1、如何签订一份有效的租赁合同｜BRTV《民法典通解通读》
租赁合同在生活中很常见，一份有效的租赁合同应该怎么签订呢？
北京广播电视台纪实科教频道《民法典通解通读》栏目特别邀请了北京市朝阳区人民法院法官付艳、中国社会科学院大学法学副教授苗鸣宇，共同解读民法典合同编第七百零三至七百零七条、第七百三十条。
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日常生活中，很多人曾有签订房屋租赁合同的经历，也有人因为经验较少而产生纠纷。那么，如何签订一份合法有效的合同呢？首先，一份合同中要具备法律规定的要素，比如房屋基本情况、租期、租金、违约条款等等。除此之外，还要特别关注细节，比如房屋租赁合同通常标明“根据相关法律的规定......”，有的人习惯套用网络搜索的旧模板，出现“根据《合同法》的规定......”，合同法随着民法典的施行已经废止，故租赁合同中应注明“根据《中华人民共和国民法典》的相关规定”。此外关于房屋租金，也应标明月租还是年租，以免造成不必要的麻烦。
二房东卷款跑路，租金能否要回？
案例
2022年9月，小何以每月9100元的租金从张伟手中租了一套房，算上租金和押金小何支付了10万多元，相当于13个月的租金。入住不到一周，某房产经纪公司找上门，小何这才发现，张伟是个二房东，房租也并没有交付给某经纪公司。
法官释疑
像此案“二房东”的情况，在实践中，如果事前已经约定房屋可转租，经过房主或出租人的同意后，或者事后经过了房主或出租人的追认，二房东的转租行为是合法的。如果事前事后都未与房东和出租人商量，擅自转租了他人的房屋，则租赁合同无效。
因合同无效，小何可以向二房东主张赔偿相应的损失，原房东也可向二房东主张因违反合同约定而解除合同。
此外，租赁合同中，承租人有权使用房屋，但通过转租而达到获利的目的，是要经过房主或出租人的事前授权和事后追认。如果在签订租赁合同时，未约定是否允许转租，则一般默认为不允许转租。
“以租代买”合同有效吗？租赁合同的最长期限是多久？
案例一
2001年的冬天，魏大叔看上了一套低价出售的门面房，当决定购买的时候，对方称这套房子办不了房产证，可以以租赁的形式签订合同，租期为60年。魏大叔自认这样节省了开支，60年的合同期限也相对有保障，于是便与对方签订了合同。2021年的一天，一群人声称魏大叔没有办理房屋产权证，要限期腾房，魏大叔找到出租人讨要说法，出租人反悔说他们之间的租赁合同无效。
案例二
2009年，A公司与B公司签了两份房屋租赁合同，编号分别是001号和002号。001的合同租期为2009年至2029年，共20年；002号合同租期为2029年到2039年，共10年。不久前，A公司将B公司诉至法院，要求确认002号合同无效。B公司辩称，这是两份独立的合同，002号合同有效。同时，双方之间存在借贷关系，租赁是为了保证借贷的履行。
法官释疑
这两个案例均是签订了长期的租赁合同，根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条明确规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
案例一中，魏大叔签订的期限六十年的以租代售合同中，超过二十年的部分是没有法律效力的，魏大叔可以就已经支付的租金向出租方主张赔偿。
而案例二，法院经审理查明，A公司与B公司同时签订了两份租赁合同，针对的是同一标的物，租期也是顺延的，双方实则签订的是一份三十年的租赁合同，根据民法典的规定，超过二十年的部分，即002号合同，无效。
法官提醒
根据我国相关法律规定，房屋租赁当事人应办理房屋租赁登记备案手续。民法典第七百零六条也同时规定了，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。所以在实践中，借由未办理登记备案的租赁合同主张合同无效，以达到解除合同目的的，从法律角度难以得到支持。
在此提示大家，签订合同是需要双方秉持契约精神，在诚实信用的基本原则下，遵守合同约定，履行相应义务、享有相应权利。有些内容即使没有写在合同中，双方也应谨慎诚信履行，尽量避免纠纷发生。
相关法条
《中华人民共和国民法典》合同编
第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
第七百零六条 当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
第七百三十条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
视频来源：BRTV纪实科教
2、转租合同怎么签订呢：转租房子合同怎么签合同
转租房子合同怎么签合同
1、租房者和房子住的人签约，那么房子现在住这个人将成为二房东，也就是转租方，而租房者是实际承租人。这即合同法上的房租转租。转租需要经得原房主的同意。
2、签订合同前，租赁双方应相互交验有关身份证明及房屋权属证明。
3、在签订转租房屋合同的时候，要在合同中约定好租赁期限、免租期、交付房租的具体时间。在居住期间，双方应该友好相处。
什么情况不能转租
凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。
1、“承租人拖欠租金的”、“承租人在承租房屋内擅自搭建的”、“预租的商品房”三种房屋不得转租。
2、房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的.，承租人只有在征得出租人同意后才可以转租房屋；未征得出租人同意转租房屋的，出租人有权解除租赁合同。公有居住房屋承租人可以不征得出租人同意，但在签订转租合同前应当书面告知出租人，否则出租人也可解除租赁合同。
3、房屋转租期间，原先的租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。
4、房屋转租合同约定租期的最后时限，不得超过租赁合同中约定的最后租期。
5、房屋转租期间，除房东和转租当事人另有约定外，原房客应当继续履行租赁合同，如按时交付租金。
转租房子合同怎么签合同
1、租房者和房子住的人签约，那么房子现在住这个人将成为二房东，也就是转租方，而租房者是实际承租人。这即合同法上的房租转租。转租需要经得原房主的同意。
2、签订合同前，租赁双方应相互交验有关身份证明及房屋权属证明。
3、在签订转租房屋合同的时候，要在合同中约定好租赁期限、免租期、交付房租的具体时间。在居住期间，双方应该友好相处。
什么情况不能转租
凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。
1、“承租人拖欠租金的”、“承租人在承租房屋内擅自搭建的”、“预租的商品房”三种房屋不得转租。
2、房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的.，承租人只有在征得出租人同意后才可以转租房屋；未征得出租人同意转租房屋的，出租人有权解除租赁合同。公有居住房屋承租人可以不征得出租人同意，但在签订转租合同前应当书面告知出租人，否则出租人也可解除租赁合同。
3、房屋转租期间，原先的租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。
4、房屋转租合同约定租期的最后时限，不得超过租赁合同中约定的最后租期。
5、房屋转租期间，除房东和转租当事人另有约定外，原房客应当继续履行租赁合同，如按时交付租金。
转租房子合同怎么签合同
一、 房屋转租情况
甲方出租房屋与乙方，并同意乙方将自己位于***市*******的房屋转租于丙方使用;并保证丙方同等享有乙方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。
乙方承租甲方房屋，并同意转租***市******的房屋与丙方，并同意将其在原有房屋租赁合同中合法享有的全部权利义务一并转让与丙方。
丙方次承租乙方房屋，并同意享有乙方在原合同中约定的各项权利，亦承担乙方在原合同中约定的各项义务。
二、 关于房屋租赁期间的水、电费用
在丙方房屋租赁期间，甲、乙两方均同意并授权丙方使用户名为：上海申丰房地产的水、电单据至有关部门缴纳相关费用，由所缴部门开具发票于丙方。
三、 违约责任
各方同意，如果一方违反其在本协议中所作的陈述、保证、承诺或任何其他义务，致使其他方遭受或发生损害、损失、索赔、处罚、诉讼仲裁、费用，违约方须向另一方作出全面赔偿并使之免受其害。
四、 本协议壹式叁份，甲乙丙三方各执壹份，经三方签字盖章后生效，每份具有同等法律效力。
甲方盖章：
法定代表人或授权代表：
日期： 年 月 日
乙方签字盖章：
身份证号码：
日期： 年 月 日
丙方盖章：
法定代表人或授权代表：
日期： 年 月 日
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